Auf Nummer sicher gehen: Immobilienverkauf mit einem Makler
Der Verkauf soll zudem noch rasch über die Bühne gehen. Das erforderliche Inserat soll möglichst professionell sein. Und spätestens jetzt kommt die Frage auf, ob man nicht die Profis ins Boot holen soll, sagt IMMOLIVE24-Geschäftsführer Robert Herbst. Immobilienmakler sind nun einmal die Experten auf ihrem Gebiet.
Landläufig herrsche, so Robert Herbst weiter, leider viel zu oft die Meinung, dass Makler ein Inserat anfertigen, die Immobilie vorführen und schließlich eine hohe Provision einstrichen. Die Leistungen und damit die Vorteile für den Verkäufer sind gleichwohl viel umfassender, sagt der IMMOLIVE24-Geschäftsführer. Die Arbeit für den Auftraggeber umfasst unter anderem:
1. die Taxierung der Immobilie mit
a. Beurteilung von Zustand und Ausstattung
b. Beurteilung der Lage
c. Einbeziehung der örtlichen Marktlage
2. die individuelle Beratung des Verkäufers
3. das Anfertigen hochwertiger Fotos
4. das Erstellen eines professionellen Angebotstextes
5. das Bewerben der Immobilie
6. das Koordinieren der Besichtigungen
7. das Durchführen der Besichtigungen
8. das Beurteilen der Finanzkraft von Interessenten
9. das Filtern von Interessenten
10. das Management rund um den Verkauf
Besteht aber nicht ein Risiko, weil Immobilienmakler ja erfolgsorientiert arbeiten? Schnell verkaufen, um schnell ans Geld zu kommen? Lieber einen niedrigen Preis ansetzen, um den Verkauf zu beschleunigen? Die Antwort muss Nein! lauten. Denn die Immobilienmakler unterliegen einem engen Korsett von rechtlichen Vorschriften, die dem Auftraggeber umfangreiche Rechte einräumen und ihn entsprechend schützen.
Wenn ein Makler seine Arbeit nicht richtig erledige, könne dies zur Reduzierung oder zum Verlust der Provision führen, erklärt Mag. Christoph Kothbauer von der Universität Wien in seinem Papier zur Rechtsprechung die Immobilienmakler betreffend. So geschehen in einem Fall (7 Ob 157/09b), der vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) verhandelt wurde: Der Makler hatte die Immobilie nicht richtig bewertet. Ihr Verkehrswert lag deutlich darüber; und der Verkäufer hatte schließlich einen erheblich höheren Preis erzielen können. Am Ende ging der Makler leer aus.
In diversen Urteilen weist der OGH explizit darauf hin, dass auch Schadensersatzforderungen des Auftraggebers gegenüber dem Immobilienmakler möglich sind. Die einschlägigen Urteile des OGH zu den Maklern in der Immobilienbranche bauen vor allem auf das allgemeine Privatrecht (ABGB), den Konsumentenschutz (KSchG) und das besondere Maklerrecht (MaklerG). Beim letzteren steht gerade der § 3 im Zentrum. Dort heißt es unter anderem: Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Und: Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben.
Die Richter des OGH bewerten die Arbeit des Immobilienmaklers als die eines Sachverständigen, der
1. seine Marktkenntnisse einbringen müsse,
2. sein Hintergrundwissen anwenden müsse.
3. seinen Auftraggeber umfassend (schriftlich) informieren müsse.
Die Quintessenz daraus ist, dass der seriöse Makler alles daransetzen wird, die Immobilie bestmöglich zu bewerten und zu vermarkten, sagt Robert Herbst. Und gerade die Unterscheidung zwischen guten Maklern und der schwarzen Schafen der Branche gestaltet sich mitunter schwierig. Dem Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder sind die wie der WKÖ sie nennt unredlichen Marktteilnehmern ein Dorn im Auge. Deshalb hat sich der Verband der Qualitätssicherung verschrieben und quasi on top auf die gesetzlichen Vorschriften die Besonderen Standesregeln für Immobilienmakler gesetzt. Es sind Spielregeln, die Vertrauen schaffen sollen. Vertrauen, das beim Immobilienverkauf ungemein wichtig ist. Wer mit offenen Karten spielt, schafft Vertrauen, sagt Robert Herbst. Auch deshalb haben wir auf IMMOLIVE24 eine umfassende Maklerdatenbank mit über 200 Einträgen aus ganz Österreich. Konsumenten könnten sich so über die Makler informieren und auf der WKÖ-Homepage zudem die Zugehörigkeit zum dortigen Fachverband prüfen.