Wohnraum: In vielen Städten wird das Leben zum unbezahlbaren Luxus
Die morsche Holztreppe führt hinab in einen düsteren Verschlag, die feuchten Wände sind unverputzt. Was wie ein Set aus einem Horrorfilm wirkt, ist ein Mietangebot für „gemütliche 2,6 Quadratmeter mit rustikalem Feeling“ in Brooklyn, New York. 300 Dollar kostet das Erdloch monatlich. Jede Menge Angebote dieser Art sind auf der Seite worstroom.com zu finden, die der allgemeinen Verzweiflung über die Wohnungssituation in der US-Metropole mit zynischem Humor zu begegnen versucht. Im Moment können Wiener über solche Angebote aus der Immobilien-Hölle herzlich lachen. Fragt sich nur, wie lange noch.
Denn auch in der österreichischen Bundeshauptstadt beginnt sich jene Entwicklung abzuzeichnen, die Megacitys wie New York und London längst erfasst hat: Die Mietpreise explodieren, die angestammten Bewohner und lokalen Geschäftsbetreiber können sich ihre eigene Stadt nicht mehr leisten und sind gezwungen, in billigere Außenbezirke oder ins Umland auszuweichen.
Die Städte fressen sich sukzessive selbst auf (US-Soziologin Saskia Sassen)
Bereits über die Hälfte der Weltbevölkerung lebt in Großstädten, bis 2050 sollen es 70 Prozent aller Menschen sein – beinahe 6,5 Milliarden. Parallel zur massiven Landflucht floriert das Geschäft mit der Immobilieninvestition. Seit der Finanzkrise von 2008 steht die Anlage in Betongold wieder ganz hoch im Kurs – und zieht internationale Investoren und Spekulanten an, die Luxusappartements hochziehen oder einfach spekulativen Leerstand verursachen.
„Die Städte fressen sich sukzessive selbst auf“, warnt die US-Soziologin Saskia Sassen (siehe Interview hier) und prognostiziert Metropolen, die keinen Platz mehr für ihre Bewohner haben. Den sogenannten Donut-Effekt, in dem sich Mieter an den Stadträndern zusammendrängen und einen ausgehöhlten Stadtkern hinterlassen, kennt man in New York schon seit einigen Jahren: Vormals lebenspralle Trendviertel wie Tribeca oder Soho gleichen stellenweise Geisterstädten: Leerstehende Geschäftslokale mit „To rent“-Schildern prägen das Bild. Daneben ist kaum ein Laden zu sehen, der keiner internationalen Kette angehört. An der Tür des einstigen Bar-Hotspots „Bubble Lounge“ in Tribeca baumelt ein Schild: „Wir haben hier vor 20 Jahren mit 4000 Dollar Monatsmiete begonnen, jetzt wollen die Eigentümer 44.000 Dollar. Es war schön mit euch!“
In seinem Blog „Vanishing New York“ veröffentlicht ein unter dem Pseudonym Jeremiah Moss agierender Autor täglich Nachrufe auf New Yorker Institutionen wie Delis, Bars oder zuletzt den weltberühmten Spielzeugladen FAO Schwartz auf der Fifth Avenue, die aufgrund irrwitziger Mietpreise zur Aufgabe gezwungen wurden.
Auch Europas Stadtzentren sind zu Spielplätzen der Reichen geworden. London, seit den „Swinging Sixties“ der Inbegriff brodelnder Kreativität, wird von der Mittelschicht inzwischen nur noch tagsüber frequentiert. Bereits 200.000 Londoner mussten in das Umland ziehen, wie die dort ansässige profil-Korrespondentin Tessa Szyszkowitz berichtet. Spanien-Korrespondent Manuel Meyer beobachtet in Barcelona, wie Touristenströme die alteingesessenen Bewohner regelrecht aus ihrer Stadt vertreiben. In Paris stieg die Obdachlosigkeit seit 2001 um 50 Prozent – und jeder vierte Pariser Obdachlose ist berufstätig. Selbst in Berlin ist das Motto „Arm, aber sexy“ nur noch ein Mythos.
An die Stelle von buntem Straßenleben treten segregierte Zonen, Obdachlose betteln neben kostspielig renovierten Luxusapartment-Häusern, in den Geschäftsstraßen ist kaum mehr Platz für regionale Läden – internationale Marken wie Zara, Prada, Gucci, Chanel und H & M prägen das Innenstadtbild.
Stirbt die Seele der Städte aus? Werden urbane Räume in Zukunft zu geisterhaften Business-Agglomerationen, in die das normal verdienende Volk täglich aus dem Umland pendeln muss?
Wiens Eigentumspreise stiegen seit dem Jahr 2008 um 55 Prozent – der weltweit stärkste Anstieg.
Wien schien lange Zeit gegen solche Szenarien immun zu sein. Doch auch Österreichs Hauptstadt wächst rapide. 250.000 Neuzuzüge wurden in den vergangenen zehn Jahren verzeichnet, noch einmal so viele werden bis zum Jahr 2030 erwartet. Aufgrund der sozialen Wohnbaupolitik bislang eher uninteressant für ausländische Investoren, wird Wien dank geänderter Mietregelungen und seiner geografischen Lage für Spekulanten zunehmend attraktiv. Mit einem Anteil von 55 Prozent stammen heuer erstmals mehr Immobilieninvestoren aus dem Aus- als aus dem Inland. Wiens Eigentumspreise stiegen seit dem Jahr 2008 um 55 Prozent – der weltweit stärkste Anstieg, wie aus einem Bericht des internationalen Finanzberaters Knight Frank hervorgeht. In angesagten Gegenden wie Mariahilf sorgte die große Nachfrage für eine Verdoppelung der Kaufpreise seit 2010.
„Sie müssen nicht hier leben, um Wien zu lieben. Ein Apartment zu besitzen, reicht aus.“ Diese Einladung zum spekulativen Leerstand prangte während der Errichtung des Luxusprojektes „Palais Principe“ am Hohen Markt 12 (30.000 Euro der Quadratmeter) meterhoch an der Baustellenfassade. Die dazu abgebildete Frau im Pelz blickte verführerisch, offenbar mit Erfolg: Nur eine von 22 Wohnungen ist noch zu haben. Zahllose luxuriöse Dachgeschoßausbauten und das neue „Goldene Quartier“ beim Kohlmarkt sind Ausdruck desselben Trends. „In den letzten sechs Jahren hat dieser Markt eine steile Aufwärtskurve gemacht. Damit haben wir uns dem internationalen Markt angenähert. Davor war der Wiener Markt eher gemächlich“, erklärt Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien.
Zwar war der 1. Bezirk immer schon teuer. Aber mittlerweile schaukeln sich die Preise für Luxuslagen in astronomische Höhen – und auch alteingesessene Unternehmen geraten unter die Räder. Etliche mussten den Platz bereits räumen: Wo einst die Traditionskonditorei Lehmann lag, befindet sich heute eine Filiale der Tom-Tailor Damenkette „Bonita“, zwei Häuser weiter hat die Modeschmuckkette „Accessorize“ das traditionsreiche Spielzeuggeschäft Kober verdrängt. Auch die Reisebuchhandlung Freytag & Berndt (239 Jahre am Kohlmarkt) verließ im Vorjahr die goldene Meile; in das Geschäftslokal zieht nun eine „Massimo Dutti“-Filiale der spanischen Textilkette Inditex ein.
Mit den heutigen Mietpreisen können wir nicht mithalten. Die internationalen Ketten haben eine vielfach größere Gewinnspanne. So können sie sich die hohen Mieten leisten. (Knize-Geschäftsführer)
Eingezwängt zwischen „Bonita“ und „Accessorize“, droht Rudolf Niedersüß, Geschäftsführer des noblen Herrenausstatters Knize, in absehbarer Zeit das gleiche Schicksal. Das Geschäftslokal am Graben 13 wurde 1910 von dem Architekten Adolf Loos eigens für das Modeunternehmen entworfen. Die verwinkelten Räumlichkeiten gleichen einem Zauberkabinett aus dunkelgrünem Samt und glattpoliertem Holz. Hier scheint die Zeit langsamer zu vergehen. Niedersüß präsentiert stolz die Ahnentafel seiner Stammkunden: Vom englischen König Edward über Alfonso von Spanien bis hin zu Oskar Kokoschka, Billy Wilder und Marlene Dietrich, die ihre berühmten Fracks von Knize bezog. Lange war das ursprünglich böhmische Unternehmen einer der exklusivste Herrenausstatter weltweit. Jetzt weht in den Räumen der Duft der Melancholie. „Mit den heutigen Mietpreisen können wir nicht mithalten. Die internationalen Ketten haben eine vielfach größere Gewinnspanne. So können sie sich die hohen Mieten leisten“, erzählt der 75-jährige Niedersüß, seit 1976 Geschäftsführer des Traditionsbetriebs. „Übergäbe ich das Geschäft an meinen Sohn, müssten wir durch die Mietanpassung plötzlich die vierfache Miete zahlen. Das können wir uns beim besten Willen nicht leisten. Dann werden wir wegziehen müssen.“
Zu den letzten Verbliebenen gehört auch die 80-jährige Maria Witek. Seit 53 Jahren betreibt die gelernte Kosmetikerin ihre Parfümerie in der Köllnerhofgasse und hat viele Nachbarn gehen sehen. Ihre Überlebenstaktik: „Alles, was die großen Ketten im Sortiment haben, schmeiße ich sofort raus.“ Weitergeben kann sie ihr Geschäft nicht. „Die Mietzinsanpassung kann ich ja niemals bezahlen.“ Also arbeitet sie weiter, „wahrscheinlich bis zum Umfallen“.
53.326 Menschen lebten vor 100 Jahren im 1. Bezirk, heute sind es noch 16.637 – weniger als ein Drittel. „Hier herrscht eine extreme Ausdünnung“, warnt der Soziologe Christoph Reinprecht von der Universität Wien: „Das Alltagsleben im Stadtgebiet, das traditionell von durchmischter Bevölkerung besiedelt war, wird von dem wachsenden Anteil an Investoren- und Airbnb-Apartments verdrängt.“ Folgt man dem Denkansatz der Soziologin Saskia Sassen, ist es vermutlich nur noch eine Frage der Zeit, bis der 1. Bezirk zu einem Geisterstadtteil wird. Dem Wohnungsinteresse tut dies noch keinen Abbruch: Die Dachterrassen werden weiter ausgebaut.
Alles nur kleingeistige Schwarzmalerei, könnten Kulturoptimisten argumentieren. Dass Traditionelles von Neuem verdrängt wird, ist eben das darwinistische Gesetz der freien Marktwirtschaft. Doch die radikal ansteigenden Immobilienpreise betreffen zunehmend auch die Außenbezirke, die von einem schleichenden Gentrifizierungsprozess erfasst werden.
Der Ausdruck „Gentrifizierung“ stammt aus dem London des 19. Jahrhunderts, als der dortige Landadel („Gentry“) die Arbeiterschicht aus ihrem Stadtteil Islington vertrieb. In der Stadt Wien will man von der Existenz dieses Phänomens nichts wissen: Der Plan der „sanften Stadterneuerung“ sehe keine Verdrängung ärmerer Bevölkerungsschichten vor, heißt es aus der Stadtplanungsdirektion.
Doch Stadtforscher erkennen den Notstand hinter den offiziellen Zahlen: „Man kann die Verdrängung ganz deutlich beobachten, allerdings wird die Teuerung auf der Datenebene durch die sozialen Wohnbauten verschleiert“, erklärt der Stadtsoziologe Reinprecht.
Die Gentrifizierung sei in Wien in vollem Gange: „Wenn man einmal die Weichen gestellt hat, ist es nicht mehr korrigierbar.“ In den 1970er-Jahren zeichnete sich Wien dadurch aus, dass sich die Lebensqualität in den einzelnen Bezirken kaum unterschied. Damals fielen 62 Prozent aller Mietobjekte in die Kategorie „Sub-Standard“, sprich Wohnungen mit Klo am Gang und oft ohne Heizung, die von Studenten oder Schlechtverdienern bezogen und in Eigenregie hergerichtet werden konnten. Heute liegt der Anteil solcher Wohnungen am Gesamtmarkt nur noch bei drei Prozent. Für die Stadt Wien ist das eine Errungenschaft. Für Mieter mit niedrigen Ansprüchen und Neuankömmlinge mit bescheidenen Mitteln hingegen stellt es eine Barriere dar. Denn die einzige Möglichkeit für billiges Wohnen bleibt der Gemeindebau. Um sich für diesen zu qualifizieren, muss man bereits fünf Jahre lang in Wien gemeldet sein – exklusive Wartezeit.
In Wien stehen zwischen 30.000 und 100.000 Wohneinheiten leer.
Wer seit Jahrzehnten seinen Altbaumietvertrag besitzt, ist vor der Gentrifizierung geschützt. Neumieter hingegen zahlen auf dem privaten Markt zwei- bis dreimal so viel wie der alteingesessene Nachbar. Die große Änderung brachte die Mietrechtsnovelle im Jahr 1994: Die Preiseinteilung nach Kategorien wurde aufgehoben, an ihre Stelle trat ein undurchsichtiges System, das befristete Verträge erlaubte und Lagezuschläge einführte.
„Exkludierende Verdrängung“ nennt Gentrifizierungsforscher Justin Kadi von der Universität Amsterdam das Phänomen, dass sich ganze Bevölkerungsschichten nach einem Wohnungswechsel ihre alte Wohngegend nicht mehr leisten können. In Wien sei dafür vor allem die Einführung der befristen Verträge in privaten Mietwohnungen verantwortlich: „Wir haben uns den Trend angesehen. 2001, als die Regelung relativ neu war, liefen 15 Prozent aller Verträge befristet. Zehn Jahre darauf wurden bereits zwei Drittel der Neuvermietungen zeitlich begrenzt abgeschlossen.“
Die befristeten Verträge tragen maßgeblich zur Verteuerung der Mieten bei, erklärt Philip Ortbauer vom Mieterschutz: „Unserer Erfahrung nach halten sich Anbieter nicht an die festgesetzten Mietzinse. Die Angst, den Vertrag nicht verlängert zu bekommen, hält viele Mieter aber von Beschwerden ab.“ In Trendvierteln wie Neubau oder am Karmelitermarkt beträgt die verlangte Miete bisweilen schon das Doppelte des Erlaubten.
Mittlerweile hat das durchaus explizite Interesse der Immobilienindustrie, die verbleibenden Altmietverträge loszuwerden, dazu geführt, dass das Geschäft der „Bestandsfreimachung“ boomt. Ist ein Zinshaus einmal mieterfrei, kann es saniert und zu Eigentumswohnungen umgewidmet werden. Bereits 25 Prozent aller Wohnflächen sind Eigentum.
In den ehemaligen Arbeiterbezirken Mariahilf und Leopoldstadt hat die Gentrifizierung bereits ihr Werk vollbracht.
In Wien stehen zwischen 30.000 und 100.000 Wohneinheiten leer. Die Gründe sind vielfältig: überzogene Verkaufserwartungen, spekulativer Leerstand oder die Taktik, Zinshäuser verfallen zu lassen, um sie abreißen und neu aufbauen zu können und so dem strengen Altbaumietrecht zu entgehen. Der vor eineinhalb Jahren von der IG Kultur ins Leben gerufene „Leerstandsmelder“ dokumentiert solche Objekte. Die Initiative fordert eine Abgabe auf leerstehende Gebäude und ein Zwischennutzungsrecht für Kunst- und Kulturinitiativen. Bislang ohne Erfolg.
Also müssen auch die Kreativen stadtauswärts wandern. In den ehemaligen Arbeiterbezirken Mariahilf und Leopoldstadt hat die Gentrifizierung bereits ihr Werk vollbracht. Die Trendviertel in den Innenbezirken erweisen sich mit Mietpreisen von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter als Innovationsbremsen: Hier stagnieren die Bewohnerzahlen, während außerhalb des Gürtels reger Zuwachs herrscht. Dort sprießen die Lokalinitiativen, die ihre „Grätzel“ mit Chai Latte, Urban Gardening und Kunstinstallationen beleben. Zugleich verdrängen diese Pioniere – in der Regel ohne bösen Vorsatz – die einkommensschwache, oft migrantische Bevölkerung.
Lokalaugenschein Reindorfgasse im 15. Wiener Gemeindebezirk. Türkische Friseurläden und baufällige Videotheken reihen sich neben neueröffnete Galerien und Shops, in denen hausgemachtes Bier und Designerräder verkauft werden. Wie lange sich die Friseurläden noch halten werden, ist fraglich. Bislang ist es noch keiner gentrifizierten Gegend gelungen, das Multi-Kulti-Charisma zu bewahren, das den Charme des Viertels einst ausmachte. Schuldbewusst zeigt sich auch Michaela Schmidlechner vom gemeinnützigen Verein „palme 13“. Seit elf Jahren lebt sie im 15. Bezirk und möchte nun den Schwendermarkt schöner gestalten – mit selbstgebauter Bar, an der Bulgurlaibchen und Holundersaft im Schraubglas erhältlich sind. „Wir sind uns bewusst, dass wir mit unseren Bemühungen den Aufwertungsprozess vorantreiben. Aber was bleibt uns anderes übrig? Wir wollen uns doch auch wohlfühlen in unserem Viertel“, erzählt die junge Künstlerin.
Die Investoren haben die Witterung längst aufgenommen: einst arme Bezirke wie Rudolfsheim-Fünfhaus und Simmering gehören, wie auch Favoriten und Floridsdorf, zu den am schnellsten wachsenden Märkten, mit Preisanstiegen im Eigentum zwischen 80 und 90 Prozent seit 2010.
Man muss der Stadt Wien zugute halten, dass soziale Wohnpolitik immer noch ernst genommen wird. 43 Prozent aller Mietwohnungen sind Sozialwohnungen, ungefähr die Hälfte davon Gemeindebauwohnungen – ein Spitzenwert im internationalen Vergleich, der sich auch dämpfend auf den Privatmarkt auswirkt.
„Wiens Erkennungsmerkmal ist, dass es eine Stadt des sozialen Ausgleichs und der Leistbarkeit ist. Und das schreibt unsere Entwicklungsstrategie fest. Wir wollen keinen zurücklassen“, betont Thomas Madreiter, Stadtplanungsdirektor der Stadt Wien, in Vorwahlkampf-Stimmung. Der Entwicklungsplan „sanfte Stadterneuerung“ suche Verdichtung, wo sie möglich ist, und wolle das Wachstum „innerhalb der bestehenden Wohnkulisse” abwickeln. Nach elfjähriger Pause wird nun erstmals wieder ein neuer Gemeindebau in Favoriten errichtet, die Mieten dort werden mit 7,5 Euro brutto pro Quadratmeter gedeckelt sein.
Noch können Wiener über Horror-Apartments in Riesenmetropolen wie New York lachen und ungläubig den Kopf darüber schütteln. Noch gehört die Stadt ihren Bewohnern.