Mieteinnahmen richtig versteuern - so geht's
Vermieter von Wohnungen, Häusern oder Geschäftsräumen möchten in erster Linie eines: Gewinne erzielen. Diese sind jedoch steuerpflichtig. In vielen Fällen ist die Steuerbelastung allerdings gar nicht so gravierend, da sich Kosten und Abschreibungen von der Steuer absetzen lassen.
Mietzinseinkünfte versteuern bei privater Vermietung
Liegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei einer Privatperson jährlich über 730 Euro, müssen Vermieter sie mit ihrem individuellen Einkommenssteuersatz versteuern. Der Vorteil hierbei: Die Mietzinseinkünfte müssen nicht zwingend in voller Höhe abgerechnet werden. Folgende Vergünstigungen sind möglich:
- Absetzung für Abnutzung (AfA): Vermieter können die AfA nutzen, wenn sie eine Immobilie kaufen oder bauen, um sie zu vermieten. Meist werden die Anschaffungs- oder Baukosten 66,6 Jahre lang mit 1,5 Prozent pro Jahr von der Steuer abgesetzt. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Weist ein Gutachten eine deutlich kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes nach – beispielsweise, weil es sehr alt ist – dürfen Vermieter einen entsprechend höheren AfA-Satz ansetzen. Weitere Informationen und ein Rechenbeispiel zur AfA gibt es hier
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verlängern die Nutzungsdauer des Gebäudes oder steigern dessen Nutzungswert. Vermieter können sie über einen Zeitraum von 15 Jahren absetzen. Kleinere Reparaturen dürfen sie in der Regel sofort abschreiben.
- Zinskosten: Wird für den Erwerb oder den Bau der Immobilie ein Darlehen aufgenommen, können Vermieter den Zinsanteil der Monatsrate von der Steuer absetzen.
- Sonstige Werbungskosten: Werbungskosten können Vermieter ebenfalls von der Steuer absetzen. Dazu zählen unter anderem Kosten für die Hausverwaltung, Maklerkosten in Zusammenhang mit der Vermietung und Kosten für eine Rechtsberatung.
Achtung: Vermieter sollten darauf achten, dass ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung langfristig positiv sind. Andernfalls kann das Finanzamt Liebhaberei unterstellen und eine steuerliche Absetzung der Kosten und Abschreibungen verweigern.
Wer mit vermieteten Immobilien pro Jahr mehr als 30.000 Euro Umsatz macht, muss die Umsatzsteuer zum Mietpreis hinzuzählen. Im Falle von Wohnimmobilien sind das zehn Prozent. Kleinvermieter, die weniger als 30.000 Euro im Jahr erwirtschaften, müssen die Umsatzsteuer nicht verrechnen – dürfen es aber tun. Sie sind an ihre Entscheidung jedoch mindestens fünf Jahre gebunden. Für Vermieter ist es nicht unbedingt ein Nachteil, die Umsatzsteuer zu verrechnen. Schließlich können sie die Vorsteuer – das ist die Umsatzsteuer für Rechnungen, die sie selbst zahlen – abziehen. Die Vorsteuer beträgt beispielsweise bei Handwerkerrechnungen 20 Prozent.
Mieteinnahmen von Gewerbeimmobilien versteuern
Wer Gewerberäume vermietet, muss die Einkünfte ebenfalls versteuern. Hierbei gelten jedoch andere Regelungen als bei der Versteuerung der Mietzinseinkünfte für privaten Wohnraum. Vermieter von Gewerbeimmobilien können sich grundsätzlich entscheiden, ob sie die Umsatzsteuer mit verrechnen möchten oder nicht. Der Steuersatz bei Gewerbeflächen beträgt 20 Prozent der Mieteinnahmen.
Es gibt allerdings zwei Ausnahmen:
- Im Falle einer Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern liegt der Umsatzsteuersatz bei 13 Prozent.
- Werden Gewerbeimmobilien an Branchen vermietet, die selbst nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, wie beispielsweise Ärzte oder Banken, dann darf die Umsatzsteuer nicht verrechnet werden.
Darüber hinaus macht es einen Unterschied, ob der Vermieter aktiv gewerblich oder rein vermögenswaltend tätig ist. Vermögenswaltende Vermietungstätigkeiten zeichnen sich durch langfristige Vermietungen aus. Die Grenze zwischen diesen und einem aktiv gewerblich tätigen Grundstückshandel ist fließend und nicht exakt festgeschrieben. Manchmal reicht es schon aus, wenn ein Vermieter immer wieder Mietimmobilien kauft und diese nach kurzer Zeit wieder veräußert. Es kann aber auch eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen, wenn kein Immobilienhandel betrieben wird: Beispielsweise, wenn ein Vermieter Wohnungen mit über zehn Betten an Feriengäste vermietet und darüber hinaus auch einen Zimmerreinigungsservice sowie die Verpflegung der Gäste anbietet.
Für aktiv gewerblich tätige Vermieter gelten Sonderregelungen. Sie zahlen keine pauschale Immobilienertragssteuer. Stattdessen müssen sie ihre Gewinne mit dem Tarifstufensatz versteuern, der bis zu 55 Prozent geht. Darüber hinaus müssen sie einen Beitrag zur gesetzlichen Sozialversicherung leisten. Im Gegenzug sind die Abschreibungssätze bei der gewerblichen Vermietung höher als bei der Privatvermietung und gewerbliche Vermieter dürfen bestimmte Sanierungskosten sofort absetzen und nicht erst über mehrere Jahre hinweg.
Auf eine gute Steuerberatung kommt es an
Egal, ob Vermieter einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie: Wer sich gut über die Steuergesetze rund um die Vermietung und Verpachtung informiert, spart bares Geld. In den meisten Fällen lohnt es sich, einen Steuerberater zu beauftragen, denn dieser holt im Vergleich zu seinen Kosten oft eine deutlich größere Steuerersparnis heraus.