Ermittlungen: Wie Milliardär Tojner über sein eigenes Testament stolpert
Bei Ermittlungen um mehrere gemeinnützige Wohnbaufirmen im Burgenland stellte die Justiz einen Testamentsentwurf von Investor Michael Tojner sicher. Darin verteilte der Unternehmer Immobilien, mit denen er offiziell gar nichts zu tun hatte.
Jedes Schriftl ein Giftl. Dies bläute einst ÖVP-Kanzler Julius Raab seinen Mitarbeitern ein – und ist bis heute eine Maxime in der Spitzenpolitik. Der prominente Unternehmer und Immobilieninvestor Michael Tojner hätte möglicherweise gut daran getan, sich diesen Satz mehr zu Herzen zu nehmen.
Seit 2019 ermittelt die Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft (WKStA) nach einer Anzeige des Landes Burgenland gegen Tojner und andere Beschuldigte wegen des Verdachts des schweren Betrugs. Der Vorwurf: Das Land könnte in Zusammenhang mit mehreren gemeinnützigen Wohnbaufirmen um viele Millionen Euro geprellt worden sein. Den Unternehmen wurde nämlich der Status der Gemeinnützigkeit aberkannt, weshalb eine Art Abschlagszahlung an das Land fällig wurde. Um diese möglichst gering zu halten soll – so der Verdacht – ordentlich getrickst worden sein.
Tojner hat sämtliche Vorwürfe immer bestritten. Beim Auffliegen der Affäre bestritt er öffentlich, hinter den Wohnbaufirmen namens „Gesfö“ und „Riedenhof“ gestanden zu sein: „Michael Tojner war weder zum Zeitpunkt des Entzuges der Gemeinnützigkeit und auch nicht vorher, weder direkt noch indirekt, Gesellschafter der Riedenhof und Gesfö“, zitierte profil im Jänner 2019 aus einem Medienstatement des Tojner-Büros: „Er war weder Geschäftsführer, Aufsichtsrat, noch in sonst einer anderen Organstellung tätig. Erst im März 2017 – also lange nach dem Entzug der Gemeinnützigkeit – hat Herr Tojner „Reste„ der Gesellschaften erworben und in seine Firmengruppe integriert.“ Weder Tojner noch eine ihm zuzurechnende Firma sei „in den Aberkennungsprozess involviert“ gewesen. Ein rigoroses Dementi also.
Reiches Erbe
Vier Jahre und zahlreiche bei Razzien aufgefundene Schriftln später sieht die Welt doch ein wenig anders aus. In einem Zwischenbericht vom 11. Oktober 2023 befasst sich das Bundeskriminalamt mit Unterlagen und elektronischen Daten, die im Zuge der Ermittlungen gegen Tojner sichergestellt worden sind. Darunter ist auch ein Testamentsentwurf samt Beilage zur „Verteilung der im Familienbesitz verbleibenden Immobilien sowie einzelne Beteiligungen“.
Darin vermerkt: „Liegenschaften der Tochterunternehmen der FN Beteiligungs GmbH“. Einem vorliegenden Aktenvermerk zufolge verwendete Tojner die Bezeichnung „FN Beteiligungs GmbH“ als Abkürzung für die Mehrheits-Eigentümerfirma der gemeinnützigen Wohnbauträger Gesfö und der Riedenhof.
Aber warum ist das überhaupt ein Problem?
Laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgestz (WGG) ist es privaten Bauträgern dem Grunde nach verboten, sich im sozialen Wohnbau zu involvieren oder Anteile zu halten. Der dahinterliegende Gedanke: Üblicherweise ist es das Ziel privater Investoren, satte Gewinne zu machen. Das widerspricht aber der grundlegenden Idee des gemeinnützigen sozialen Wohnbaus, der den Zweck verfolgt, kostendeckend günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen – es stecken Milliarden Steuergeld in Form von Wohnbauförderungen in der Branche. Auch deswegen ist es laut Gesetz nur in sehr geringem Maße möglich, Gewinne aus diesen Bauträgern zu entnehmen – denn das erwirtschaftete Kapital soll zur weiteren Schaffung von günstigem Wohnraum verwendet werden.
Hans Peter Doskozil zeigte Tojner an. Die WKStA ermittelt seitdem wegen des Verdachts des schweren Betrugs.
Nun kann diese „Gemeinnützigkeit“ aber auch aberkannt werden – etwa wenn sich Wohnbauträger nicht an die strengen Vorgaben halten oder Förderungen nicht ordentlich verwenden. Theoretisch bleibt eine gemeinnützige Wohnung zwar für immer und ewig eine solche – und unterliegt damit gewissen Regularien, wie gedeckelter Miete oder Kaufpreis. In der Praxis scheint dieser Gemeinnützigkeitsstempel aber nirgendwo auf – und wenn man dagegen verstößt und die Wohnungen und Immobilien auf dem privaten Markt gut und teuer vermarktet, hat das normalerweise keine negativen Konsequenzen.
Tojner soll sich seit dem Jahr 2006 gemeinnützige Bauträger als Betätigungsfeld vorgenommen haben – und das mehrmals nach demselben Muster. Er soll über Strohmänner oder Treuhändern gemeinnützige Wohnbauträger übernommen, und am Ende des Tages Millionen herausbekommen haben, indem die Aberkennung der Gemeinnützigkeit provoziert wurde. Etwa, indem Bilanzen nicht gelegt wurden.
Bei derartigen Verfehlungen muss das Aberkennungsprozedere von der Aufsichtsbehörde jenes Bundeslandes veranlasst werden, in dem der jeweilige Bauträger seinen Firmensitz hat. Im Burgenland geht es um drei Unternehmen: die „Pannonia“, der 2012 die Gemeinnützigkeit aberkannt wurde, sowie um die „Gesfö“ und die „Riedenhof, bei denen dieser Schritt 2015 erfolgte. profil-Recherchen zufolge sind beim Verkauf der „Gesfö“ und der „Riedenhof“ rund 2600 Wohnungen für etwa 500.000 Euro über den Ladentisch gegangen. Mit rund 200 Euro pro Wohnung also ein echtes Schnäppchen.
Die Wertinvest ist Tojners Schlachtschiff in seinem Immobilienimperium
Damit diese Wohnungen für den privaten Markt erst so richtig wertvoll werden, musste man – so die Vermutung – die Gemeinnützigkeit loswerden. Die Bauträger hatten an das Land Burgenland eine Abschlagszahlung zu leisten, weil es sich beim Vermögen gemeinnütziger Bauvereinigungen um sozial gewidmete Gelder handelt.
Die Höhe der Abschlagszahlung bemisst sich an bestimmten Bilanzkennzahlen – unter anderem an der Bewertung des Immobilienvermögens. Laut Verdachtslage erfolgte die Festlegung im Burgenland auf Basis unrichtiger Bilanzen. Das Land, das nach Ansicht des Landesrechnungshofs auch selbst einige kapitale Fehler gemacht hat, fühlt sich retrospektiv geschädigt. Beim Betrugsvorwurf geht es um die Frage, ob tatsächlich eine Täuschung in Zusammenhang mit der Bilanzierung und Bewertung zu einer zu niedrigen Zahlung geführt hat.
Gute Planung ist alles
Der nicht unterschriebene Testamentsentwurf ist mit 18. Dezember 2015 datiert – wenige Wochen nach dem Entzug der Gemeinnützigkeit per 28. Oktober 2015. Doch auch schon vor dem Datum der Aberkennung dürfte sich Tojner darüber Gedanken gemacht haben, Immobilien zu vererben, die ihm offiziell gar nicht gehörten.
Im Mai 2015 schickte ihm eine Mitarbeiterin ein Mail mit dem Betreff „Testament“. Angehängt waren zwei Dateien namens „Organigramm Liegenschaften.docx“ und „MT_Testament_Liegenschaften.xlsx“. Im Organigramm stachen den Ermittlern die Abkürzungen „R“ und „Gesf“, die für „Riedenhof“ beziehungsweise „Gesfö“ stehen könnten, besonders ins Auge. In dem zweiten Dokument waren Immobilien gelistet, von denen manche ursprünglich den gemeinnützigen Wohnbaufirmen gehört haben dürften. Ähnliches gilt für Beilagen eines eMails mit dem Betreff „Testament, Letztstand“ vom 11. August 2016.
„Durch diese Unterlagen wird der Verdacht erhärtet, dass DDr. Tojner in den Jahren 2015 und 2016 mittelbarer Eigentümer der Riedenhof und der Gesfö sowie deren Liegenschaften war. DDr. Tojner hat sich offensichtlich als Eigentümer dieser Vermögensgegenstände gesehen und für diese Liegenschaften im Falle seines Todes letztwillige Verfügungen getroffen. Es entspricht nicht der Lebenserfahrung, dass Personen fremdes Vermögen in ihr Testament zur Verteilung an ihre Erben aufnehmen.“, befinden die Kriminalbeamten im erwähnten Zwischenbericht.
Ebenfalls sichergestellt wurde eine Datei mit dem Namen „MT_Vermögensaufstellung_2014.xlsx“, wobei die Ermittler davon ausgehen, dass „,MT„ offenbar für DDr. Michael Tojner steht“. Darin waren zahlreiche Immobilien der Gesfö und der Riedenhof aufgelistet. Im Zwischenbericht des Bundeskriminalamts heißt es, die Ermittlungen hätten den dringenden Verdacht ergeben, dass sämtliche Handlungen der Riedenhof, der Gesfö, der FN GmbH und weiterer mutmaßlich in die Causa involvierter Firmen „im alleinigen Interesse des DDr. Tojner stattfanden und dass der Gewinn aus den Transaktionen in seiner Machtsphäre bzw. Firmengruppe landete“.
Das Gemeinnützigen-Business
Der im Raum stehende strafrechtliche Verdacht, das Burgenland könnte in Bezug auf die Berechnung der Abschlagszahlung betrogen worden sein, ist in dieser – so komplizierten wie delikaten – Angelegenheit nur ein Aspekt. Unabhängig davon geht es um die Frage, auf welche Art und Weise einer der erfolgreichsten Unternehmer Österreichs seine Millionen-Geschäfte betrieben hat. Michael Tojner mag offenbar das Risiko, versucht Gesetzeslücken zu finden und für sich zu nützen. Das scheint Teil seines Geschäftsmodells zu sein und ist – solange bestimmte Grenzen nicht überschritten werden – auch nicht verboten. So entdeckte Tojner schon vor vielen Jahren den Milliardenschweren gemeinnützigen Wohnbau als interessantes Betätigungsfeld, kaufte sich dort über Strohmänner und Treuhänder ein. Selbst aufzuscheinen war für ihn nicht empfehlenswert, denn eigentlich haben private Immobilieninvestoren wie Tojner in diesem Geschäftsfeld per Gesetz überhaupt nichts zu suchen. Möglicherweise kommt es dabei auf die konkrete Ausgestaltung an.
Die verdeckte Übernahme gemeinnütziger Wohnbauträger ist – für sich alleine genommen –nicht strafrechtlich relevant. Dabei handelt es sich maximal um einen Verstoß gegen das WGG. Dennoch stellt sich die Frage, ob derartige Geschäftspraktiken mit den Grundsätzen seriöser Unternehmensführung vereinbar sind.
Im Jahr 2009 schrieb Tojner an einen damaligen Kompagnon offenbar in Zusammenhang mit der „Riedenhof“: „Ich will aus rechtlichen Überlegungen (strafrecht) auch da keine große dokumentation.“
2010 schickte Tojner demselben Geschäftspartner, der offenbar überlegte, mit ihm gemeinsam in das Business mit gemeinnützigen Wohnbauträgern einzusteigen, ein Fax, in dem es hieß: „Ich verstehe Dein ungutes Gefühl betreffend Riedenhof und Genossenschaften, möchte aber sagen, dass ich zB bei der Buntes Wohnen (Anm.: wurde später in „Pannonia“ umbenannt) auch keine große Rechtssicherheit habe. (…) Bei der Riedenhof wird es so sein, dass F. (Anm.: Name des mutmaßlichen Strohmanns von der Redaktion abgekürzt) über eine Gesellschaft kauft. (…) Ich kenne F. natürlich viel besser als Du und habe auch gewisse Druckmittel gegen ihn in der Hand.
Offiziell inoffiziell
Was seine Rolle im Hintergrund betrifft, leugnet Tojner zumindest gegenüber der WKStA, seine Involvierung nicht komplett. Im Ermittlungsverfahren hat er wirtschaftliche Interessen zugestanden und versucht sich in eingebrachten Anwaltsschriftsätzen mit Wortklauberei durchzumäandern.
Zum Vorwurf, Tojner habe bereits im Jahr 2015 mit einem anderen Investor über den Verkauf von fünf Liegenschaften verhandelt, heißt es da etwa, Tojner habe „zum damaligen Zeitpunkt“ über keine Liegenschaften verfügt, die „zur Veräußerung gestanden wären, er wusste aber aus der Managementtätigkeit der WertInvest-Gruppe (Anm.: eine Tojner-Firma), dass die von der WertInvest-Gruppe betreuten gemeinnützigen Gesellschaften Riedenhof und Gesfö Immobilienbestand hatten, der möglicherweise zum Verkauf gelangen würde“.
An späterer Stelle heißt es dann, Tojner sei weder faktischer Geschäftsführer, noch faktischer Machthaber der Gesfö und der Riedenhof gewesen. Wirtschaftlich sei Tojner aber „mittelbar sehr wohl über die der Finanzbehörde bekannten und im Firmenbuch ersichtliche atypsich-stille Beteiligung beteiligt“ gewesen. Diese sei auch in den „im Firmenbuch öffentlich zugänglichen Jahresabschlüssen für jedermann zu entnehmen“ gewesen.
profil hat in den via Firmencompass abrufbaren Jahresabschlüssen 2015 der Gesfö und Riedenhof keinen Hinweis darauf gefunden. Ein Rechtsanwalt, der das Land Burgenland im Zuge des Aberkennungsverfahrens beraten hat und nun ebenfalls zu den Beschuldigten zählt, teilte den Ermittlern zuletzt schriftlich mit, ihm sei nicht bekannt gewesen, dass Tojner wirtschaftlicher Eigentümer der gemeinnützigen Bauvereinigungen gewesen sein soll.
NEUES HOTEL MOTTO IN DER MARIHAILFERSTRASSE - MICHAEL TOJNER
Michael Tojner beteuert seine Unschuld.
Namensgebung
Eine Reihe sichergestellter Schriftln gibt aber Einblicke in Tojners Selbstverständnis. 2012 hielt er in einem Aktenvermerk fest: „wir haben ja die (…) (FN Beteiligungs GmbH), die mir wirtschaftlich zuzurechnen ist“. Einem E-Mail aus dem August 2014 zufolge überlegte Tojner offenbar, die frühere FN GmbH, die da bereits anders hieß, nochmals umzubenennen und auch „den beiden Genossenschaften einen neuen Namen“ zu geben. „Ich finde eine Namensumbenennung auch deswegen wichtig, weil man damit auch etwas “Verwirrung„ schafft. Das hat auch im Burgenland ganz gut funktioniert.“
Die Ermittler vermuten, dass sich letzterer Hinweis auf die gemeinnützige Wohnbaufirma „Pannonia“ bezogen haben könnte, aus deren gewerblicher Tochter Tojner etwa das Heumarktareal erstanden hatte. Die neuen Namen „für die Genossenschaften“ wollte sich Tojner laut E-Mail übrigens selbst überlegen.
Schließlich unterzeichnete Tojner am 30. November 2015 – einen Monat nach dem (erfolgreichen) Entzug der Gemeinnützigkeit –eine schriftliche Erklärung, wirtschaftlich Berechtigter der Riedenhof und der Gesfö zu sein.
Bei einer Hausdurchsuchung wurde auch ein interessanter Email-Verkehr zwischen Tojner und einer Mitarbeiterin aus dem Jahr 2017 sichergestellt. Der Unternehmer schrieb: „kann ich einmal bitte eine Aufstellung haben, wo das Cash, welches wir aus den diversen „G.-Häuser-Verkäufen„ bekommen haben, derzeit geparkt ist?“
Nach einem kurzen Hin und Her schrieb Tojner tags darauf: „aus der ganzen genossenschaftstransaktion sollten ja an die 20 mio irgendwo sein. Mir ist ja egal welche gesellschaft das hat auf grund der steuerlichen strukturen. Lg michael“. Das Geschäft dürfte für ihn also durchaus profitabel verlaufen sein.
Tojner-Anwalt: „Immer transparent“
Auf profil-Anfrage behauptet Tojner-Anwalt Karl Liebenwein, der „wirtschaftliche Hintergrund des Engagements von Michael Tojner im gemeinnützigen Wohnbau“ sei „immer transparent“ gewesen „Sein Interesse galt einer tragfähigen Bewirtschaftung der Immobilien und deren langfristigen Weiterentwicklung.“ Dieses Ziel habe man nicht erreichen können, weshalb das Burgenland „in seiner Verantwortung das dafür gesetzlich vorgesehene Verfahren“ zum Entzug der Gemeinnützigkeit gestartet habe. Der gemeinnützige Schutz für die Mieter sei dabei immer aufrecht geblieben.
Um die vorgegebenen Rückzahlungen an das Land Burgenland leisten zu können und eine Insolvenz der gemeinnützigen Unternehmen zu verhindern, habe man Immobilien verkaufen müssen. Das Land Burgenland habe diese Verkäufe mit Gutachtern geprüft und freigegeben. „Klares Ziel“ des Landes sei es gewesen, die Zahlungen rasch zu vereinnahmen. Das Land habe die Immobilienwerte „in eigener Verantwortung geprüft und für richtig befunden“. Nunmehr versuche das Land, die „Verantwortung abzuschieben“.
Die WKStA hat im Zuge der Ermittlungen neben dem Betrugsverdacht weitere Verfahrensstränge eröffnet und geprüft, ob unter Umständen auch Untreue- oder Steuerdelikte vorliegen könnten. Bezüglich dieser Nebenaspekte gab es mehrere Teileinstellungen. Dem Tojner-Anwalt zufolge gehe es nun „nur noch um die Frage, ob Gutachter die Verkehrswerte der Liegenschaften unbeeinflusst und in vertretbaren Bandbreiten festgestellt haben und nicht darum, wer wirtschaftlicher Eigentümer der gemeinnützigen Gesellschaften war“. Er wirft profil vor, mit „alten Aktenbeständen strafrechtlich relevantes Verhalten“ zu suggerieren, obwohl diesbezügliche Ermittlungen eingestellt wären.
Dass der Zwischenbericht des Bundeskriminalamts aber gerade einmal fünf Wochen alt ist, deckt sich eher nicht mit der Einschätzung des Anwalts, dass die darin dargestellten Fakten für das Verfahren aktuell keine Relevanz mehr hätten.
In den Fokus rückt da auch ein Papier, das eine Mitarbeiterin von Tojners „Wertinvest“ augenscheinlich als „Checkliste“ Anfang 2017 zur Vorbereitung für ihr Mitarbeitergespräch verfasste. „Was ist besonders gelungen?“ fragte sich die Tojner-Mitarbeiterin darin, um sich dann ihre Erfolge in Erinnerung zu rufen. Gleich am Beginn der Aufzählung: „Entzug Gemeinnützigkeit mit geringer Zahlung an Bgl“. Möglich, dass „Bgl“ für „Burgenland“ steht. Wurde die Abschlagszahlung vom Land beziehungsweise dessen Wirtschaftsprüfern objektiv und ohne Irreführung berechnet? Wenn ja: Was kann dabei eine nennenswerte persönliche Leistung der Tojner-Mitarbeiterin gewesen sein? Die Beschuldigte wollte auf profil-Anfrage dazu keine Angaben machen. Ihr Anwalt teilte mit, seine Mandantin habe sich jedenfalls nichts vorzuwerfen und sei überzeugt, dass sich am Ende des Tages ihre Unschuld herausstellen werde.
ist Chefreporter bei profil. Der Investigativ- und Wirtschaftsjournalist ist Mitglied beim International Consortium of Investigative Journalists (ICIJ).
