Am Mittwoch verkündete die Immobilienfirma EHL, dass der Verkaufsprozess für das Wiener Nobelhotel Park Hyatt – eine regelrechte Immobilienperle der mittlerweile insolventen Signa – gestartet werde. Zusammen mit der internationalen Investmentbank für Immobilien Eastdil und der französischen BNP Paribas werden nun Käufer aus der ganzen Welt für die Luxusimmobilie gesucht.
Einen Tag später, am Donnerstag, meldeten zwei Gesellschaften, die im Sphärenbereich der Laura Privatstiftung liegen, Insolvenz an. Die Herkules Holding GmbH, die früher Laura Holding hieß, und ihre 100-prozentige Tochter Herkules Finance Holding GmbH. Die Passiva beider Firmen belaufen sich auf sage und schreibe 750 Millionen Euro. Wie das nun mit dem Verkauf des Park Hyatt zusammenhängt?
Das Gründerzeitgebäude aus dem Jahr 1915 liegt an der prestigeträchtigen Adresse Am Hof 2, dem Goldenen Quartier. Es wurde von 2011 bis 2014 renoviert und dann ebenfalls sehr medienwirksam von Signa eröffnet. Die Liegenschaft, in der das Hotel und eine Reihe von Luxusmarken wie Prada eingemietet sind, gehört der Am Hof 2 Immobilien GmbH, die durchgerechnet zur insolventen Luxussparte von Signa, der Signa Prime Selection, gehört. Die Immobiliengesellschaft hat laut profil vorliegenden Verkaufsunterlagen zumindest bis 2041 einen Mietvertrag mit der Am Hof 2 Hotelbetriebs GmbH, einer 100-prozentigen Tochter der Herkules Holding, deren Mehrheitseigentümerin (42,1 Prozent) die Laura Privatstiftung ist. Stiftungsbegünstigte ist Benkos Mutter. Vor Gericht wird derweilen darüber gestritten, ob nicht eigentlich doch René Benko höchst persönlich hinter der Stiftung steht.
Mietvertrag mitverkauft
Ganz vereinfacht und kurz erklärt: Die eine Am-Hof-Betreibergesellschaft bezahlt an die andere Am-Hof-Immobiliengesellschaft Miete. Mit der Immobilie werden jetzt auch quasi die Mietverträge mitverkauft. Ein potenzieller Käufer muss sich also im Verkaufsprozess auch mit den Mietern einigen, wie es mit dem Mietvertrag weitergeht, ob er weitergeführt wird, abgeändert oder gekündigt wird und unter welchen Bedingungen.
Statt der Eigentümer und Letztbegünstigten der Betreibergesellschaft und damit der Laura-Stiftung entscheidet seit Donnerstag aber der Insolvenzverwalter der Herkules, was mit dem Millionen Euro schweren und eigentlich noch 15 Jahre gültigen Hotel-Mietvertrag passiert. Der Masseverwalter muss die Herkules Holding möglichst im Sinne ihrer Gläubiger verwerten, die fast eine halbe Milliarde Euro fordern. Er hat also kein vorrangiges Interesse daran, einen sehr hoch dotierten Mitvertrag einer Tochtergesellschaft ohne Not weiterlaufen zu lassen. Denn dieser hat es in sich.
In den 24.198 Quadratmetern des prächtigen Gebäudes sind neben dem Hotel auch vier Luxusmarken wie Prada oder Brunello Cucinelli eingemietet. Zuletzt warf die Liegenschaft laut Verkaufsprospekt 12 Millionen Euro ab, wobei 6,65 Millionen Euro auf die Handelsfläche entfielen. Das Nettobetriebsergebnis, also die Einnahmen aus dem Hotelbetrieb, betrugen 2024 rund 5,35 Millionen Euro.
Im Jahr 2022 belief sich die Hotelmiete auf rund 8 Millionen Euro. Das geht aus einer Bewertung des Unternehmensberaters PwC aus dem Jahr 2023 hervor, die ebenfalls profil vorliegt. Laut dem letzten verfügbaren Jahresabschluss der Am Hof 2 Hotelbetriebs GmbH für das Jahr 2021 machte die Gesellschaft einen Verlust von fast acht Millionen Euro.
Hohe Mieten, hohe Bewertung
Es ist zwar nur ein Seitenstrang, aber aus den Bewertungsunterlagen lassen sich auch Rückschlüsse darüber ziehen, wie hohe Mieten den Wert der Liegenschaften in die Höhe trieben. Dort steht nämlich: „Die derzeitige monatliche Vertragsmiete von 41,39 Euro pro Quadratmeter wird als deutlich höher angesehen als das, was üblicherweise als akzeptabel angesehen wird.“ Sie sei zudem gegenüber 2021 nochmals um fast 16 Prozent erhöht worden. Das wiederum habe Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Bewertet wurde das Gebäude damals mit 439,9 Millionen Euro.
Auf so viel Geld können die Sanierungsverwalter und Gläubiger heute nur hoffen. Wie hoch die aktuelle Bewertung nach der Pleite ist, ist nicht bekannt. Zuletzt war in einigen Medien von rund 350 Millionen Euro die Rede. Bestätigen wollten das aber34 weder die Sanierungsverwalter der Signa Prime Selection noch EHL. Generell wollte EHL den laufenden Verkaufsprozess oder die Pleite der Herkules Holding gegenüber profil nicht kommentieren. Nur so viel: Man scheint nicht unglücklich über den Umstand, dass man über den langjährigen Mietvertrag jetzt mit dem Masseverwalter, statt letzten Endes mit René Benkos Mutter verhandelt.
