Franz Schellhorn: Eine staatliche Wohnbeihilfe für Wohlhabende
In der österreichischen Politik gibt es kaum eine Frage, in der sich die Vertreter der verschiedensten Lager so einig sind wie in jener, ob Mietobergrenzen ein gutes Mittel sind, um die steigenden Preise für Wohnraum in den Griff zu kriegen. Die nahezu einhellige Antwort lautet: Ja, auf jeden Fall! Deshalb wird seit Wochen interessiert nach Berlin geschielt, wo die rot-rot-grüne Stadtregierung „Kante gegen die Spekulanten zeigt“, wie der öffentlich-rechtliche Rundfunk in Deutschland anerkennend kommentierte: In Altbauten dürfen Mieten sechs Euro pro Quadratmeter nicht mehr überschreiten. Wohnen wird in der hippen Hauptstadt der mächtigsten Volkswirtschaft Europas also wieder das, was es schon zu DDR-Zeiten war: leistbar.
Oder auch nicht. Denn nur wenige Monate nach dem Start der Aktion häufen sich die unerfreulichen Nachrichten. Erst vergangenen Dienstag haben zwei Genossenschaften ein großes Bauprojekt mit 200 Wohnungen storniert – wegen des Mietendeckels. Dabei handelt es sich nicht um profitgierige Immobilienspekulanten, sondern um den „Beamten-Wohnungs-Verein zu Köpenick“ und die „Baugenossenschaft Steglitz“. Aber sind Neubauten denn nicht vom Mietendeckel ausgenommen? Doch, sind sie. Den bauwilligen Genossenschaften fehlen aber die nötigen Eigenmittel für den Neubau, weil ihnen die Einnahmen aus den vermieteten Altbeständen wegen des Mietendeckels wegbrechen.
Ein Fall wie aus dem Lehrbuch. Ob in San Francisco, New York, Paris oder nun in Berlin, überall haben Preisobergrenzen dafür gesorgt, dass zwar eingesessene Mieter profitieren, aber Wohnungssuchende verlieren. Beschränkungen von Mieten verknappen das Angebot weiter, womit eine wachsende Zahl von Menschen überhaupt keine Wohnung findet, geschweige denn eine leistbare.
Freuen dürfen sich die Gut- und Besserverdiener, die statt zwölf Euro pro Quadratmeter künftig nur noch sechs bezahlen müssen. Sie sind es nämlich, die den Zuschlag für die Wohnungen bekommen werden, weil jeder Vermieter den Kandidaten mit der höchsten Summe auf dem Lohnzettel nehmen wird. Gedeckelte Mieten werfen also jene aus dem Markt, für die sie gedacht wären. Sie sorgen nicht nur für eine Verknappung des Angebots, sondern belohnen auch die Falschen, sind also in höchstem Maße unsozial.
Wie das Problem zu lösen ist, zeigt die Hamburger SPD.
Hinzu kommt, dass sich für Vermieter bei sechs Euro pro Quadratmeter die Sanierung von Wohnungen kaum noch rechnet. Wer heute in Österreich eine Altbauwohnung auf den neuesten Stand bringt, muss mit 1500 bis 2000 Euro pro Quadratmeter an Kosten rechnen. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung sind das also mehr als 150.000 Euro. Bei jährlichen Mieteinnahmen von 7200 Euro vor Steuern wird das zum Langfristprojekt, wenn nicht gar zur Liebhaberei. Weshalb auch immer mehr Vermieter ihre Wohnungen sanieren, um sie anschließend zu verkaufen. Wovon wiederum die begüterten Teile der Gesellschaft profitieren und das Angebot an Mietwohnungen neuerlich verknappt wird.
Andere hingegen bringen ihre Wohnungen auf Vordermann, um sie tageweise auf AirBnB und ähnlichen Plattformen zu vermieten. Selbst bei hohen Leerstandszeiten ist das lukrativer, als sich einem politischen Mietpreisdeckel zu unterwerfen. Zumal es nicht lange dauern wird, bis sich die Parteien insbesondere vor Wahlen einen Wettkampf liefern werden, ob die sechs Euro nicht immer noch zu hoch sind. Steigende Leerstände werden in weiterer Folge mit Leerstandsabgaben bekämpft, Eigentümern von Wohnungen das Vermieten via AirBnB verboten und die Befristungen von Verträgen unterbunden. All das führt – bingo – zu einem weiteren Rückgang des Wohnungsangebots, weil niemand viel Geld in Mietwohnungen investiert, wenn die Aussichten, es zurückzuverdienen, gegen null tendieren.
Brauchen würde es freilich das genaue Gegenteil: Deutlich mehr Anreize, neue Wohnungen zu bauen. Nur dort, wo das Angebot schneller wächst als die Nachfrage, lässt sich der Preisdruck entschärfen. Wie das geht, hat der damalige Hamburger Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) gezeigt. Unter seiner Amtsführung wurde gebaut, was das Zeug hält, nachdem die Stadtregierung den Druck auf die Verwaltung erhöhte, eingereichte Projekte deutlich schneller zu genehmigen. Die Folge: Trotz des starken Zuzugs kostet eine Wohnung in Hamburg halb so viel wie in München. Auch in Österreich wird gebaut, aber deutlich zu langsam. Vor allem in Wien, hier fehlen jährlich an die 10.000 Wohnungen.
All das zeigt, warum es unter den Wirtschaftswissenschaftern kaum eine Fragestellung gibt, in deren Beantwortung sich die Vertreter der verschiedensten Lager so einig sind wie in jener, ob gedeckelte Mieten eine gute Idee sind. Wer immer auch gefragt wird, von Angus Deaton über William Nordhaus, Richard Thaler bis hin zu Paul Krugman, lautet die einhellige Antwort: Nein. Sie sind nicht nur keine gute, sondern eine ausgesprochen schlechte Idee. Vor allem für jene, in deren Sinne sie eingeführt werden: Menschen, die dringend leistbaren Wohnraum suchen.
Franz Schellhorn ist Direktor des Thinktanks Agenda Austria.