Peter Michael Lingens: Die unausweichliche Mietpreisbremse
Egal ob der Flüchtlingsstrom anhält, oder gedrosselt werden kann: Es gibt für die Politik derzeit keine dringlichere Aufgabe, als die Bereitstellung von mehr erschwinglichem Wohnraum. Der wichtigste und einzig nachhaltige Weg dorthin ist die Förderung der Neubau-Tätigkeit.
Da der Staat nicht beliebig Mittel zur Verfügung hat muss er nicht zuletzt Privatkapital wecken. Das kann ihm gelingen * indem er das Bausparen wieder attraktiver gestaltet. * indem er die Erteilung von Baubescheiden beschleunigt. * indem er die Bauordnung modifiziert.
Wenn er keine „Ausländer-Ghettos“ haben will, ist es vernünftiger, die Stadt zu verdichten, als sie zu erweitern – also die Aufstockung von Gebäuden zu erleichtern. Ich weiß nicht, ob es rasend sinnvoll war, die diesbezüglichen Bauvorschriften in den letzten Jahren eher zu verschärfen. (wozu freilich auch eine EU-Richtlinie beitrug). In Deutschland haben Architekturbüros dennoch Vorschläge erarbeitet, wie man Gebäude durch preiswerte Kleinwohnungen statt durch Luxus-Penthäuser aufstocken kann. Vor allem die Gemeinde Wien sollte solche Vorschläge prüfen: Indem sie solche Wohnungen auch an Flüchtlinge vergäbe, könnte sie eine integrative Durchmischung der Bevölkerung befördern.
Überlegen sollte die Gemeinde auch neuerlich den Verkauf von Gemeindewohnungen an ihrer derzeitigen Mieter. Auch das weckte privates Kapital und beförderte mit der Zeit eine bessere soziale Durchmischung. Um es ein wenig boshaft zu formulieren: Mit dem Geld, das die Gemeinde unter anderem einnähme, wenn Journalisten–Dynastien sich veranlasst sähen, die Gemeindewohnungen die ihnen in den Sechziger- und Siebzigerjahren überlassen wurden, jetzt zu erwerben, könnte die Gemeinde eine Menge Wohnungen für wirklich Bedürftige bauen.
Eine Untersuchung der Ökonomin Agnes Streissler, (bis 2007 Mitarbeiterin der Arbeiterkammer) ergab, dass der Anteil derer, die ohne jede soziale Not in Gemeindewohnungen wohnt, ein ganz beträchtlicher ist. Ich hielte es nicht für grob ungerecht, wenn man diesen Leuten nach einer Überprüfung ihrer aktuellen wirtschaftlichen Verhältnisse ein Kauf-Angebot machte, das sie nicht ablehnen können.
Um nicht nur die SPÖ zum Überdenken ideologischer Dogmen anzuregen: Auch die von der ÖVP so wütend bekämpften vermögensbezogenen Steuern förderten den Wohnbau, weil mehr Baugrund bereitgestellt würde: In den USA, wo die Grundsteuern ein vernünftiges Ausmaß haben ist es nämlich unmöglich, Grundstücke unverbaut zu horten – in Österreich ist es das lukrativste Geschäft.
Neuerlich überlegen sollte die Gemeinde auch den Verkauf von Gemeindewohnungen an ihrer derzeitigen Mieter.
Restlos kontraproduktiv für eine verstärkte Neubau-Tätigkeit wäre eine unüberlegte „Mietpreisbremse“. Damit bin ich zum zweiten Mal innerhalb kurzer Zeit bei dieser Maßnahme, die auch in Österreich – wie fast überall auf der Welt – mit Sicherheit ergriffen werden wird, nachdem auch der EUGH klargestellt hat, dass sie einen zulässigen Eingriff ins Eigentumsrecht darstellt.
Ich habe hier schon einmal argumentiert, dass es darum geht, diesen Eingriff erstens sinnvoll und zweitens fair zu gestalten.
Alle vernünftigeren Politiker wollen Neubauten daher davon ausnehmen, aber man wird sich sehr genau überlegen müssen, wie lange man den Zeitraum für diese Ausnahme bemisst. Je früher die Mietpreisbremse einsetzt, desto stärker wird sie den Neubau behindern.
Der strittigste Teil ist jedoch ihre Anwendung auf den Altbau-Bestand.
Sinnvoll ist sie sicher nur, wenn sie die Instandhaltung und Renovierung von Altbauwohnungen nicht behindert. Und fair ist er meines Erachtens nur dann, wenn sie die Investition in eine Altbauwohnung nicht ungleich schlechter als die Investition in eine Neubauwohnung behandelt.
Mein diesbezüglicher Vorschlag war eine Deckelung des Mieterlöses bei rund 3 Prozent des Verkehrswertes der jeweiligen Wohnung.
Dagegen wurde u.a. eigewendet, dass es ein ungeheurer bürokratischer Aufwand wäre, der Verkehrswert zu ermitteln und dass der gleichzeitige Aufwand für Prozesse, schon gar nicht tragbar wäre.
Beides bestreite ich: Vielmehr überlegten sich Vermieter in etwa, welchen Verkehrswert ihrer Wohnung sie relativ leicht belegen könnten und setzten die Mieten innerhalb der von ihnen vermuteten Grenze fest. Vermieter prozessierten nur, wenn sie sicher sein könnten, auch zu gewinnen. Die Begrenzung wirkte de facto, ohne auf den Cent präzise zu sein.
Erfahrungen In Deutschland bestätigen diese meine Vermutung.
In Deutschland, gibt es eine Mietpreisbremse bereits seit Anfang dieses Jahres. CDU und SPD haben ein Modell entwickelt, dass ähnlich dem meinen auch versucht, den Markt nicht zu negieren, sondern Auswüchsen Grenzen zu setzten. So darf die Miete bei der Neuvermietung einer Altbauwohnung nicht mehr als 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietpreis liegen.
Den ortsüblichen Mietpreis kann man vor allem in den hauptbetroffenen Großstädten aus einem „Mietpreisspiegel“ ablesen um dessen Qualität allerdings heftig gestritten wird: Theoretisch sollte er weitgehend den Markt spiegeln, in der Praxis ist unterliegt er heftiger politischer Einflussnahme.
Manche Städte – etwa Bremen – haben völlig darauf verzichtet und das damit begründet, dass der bürokratische Aufwand den Nutzen übertreffe.
Dennoch haben die bisherigen Untersuchungen des Miet-Niveaus (etwa an Hand von online-Miet-Börsen) klar ergeben, dass die Steigerung der Mietpreise durch die „Mietpreisbremse“ tatsächlich eingebremst wurde. Auch hier nicht durch eine Vielzahl von Prozessen, sondern de facto: Vermieter haben Mieten nicht in einem Ausmaß erhöht, das sie der Gefahr eines Prozesses ausgesetzt hätte – und Mieter haben nicht gegen Mieten geklagt, wo sie fürchten mussten, im Prozess zu unterliegen.
So wie in Deutschland den Mietpreisspiegel könnte es in meinem Modell den Verkehrswert-Spiegel geben. (Letztlich sind Mietpreise eine Funktion der Verkehrswerte.)
Entscheidend ist, dass das deutsche Modell, so wie mein Modell, nicht die absurde, Annahme trifft, dass es einen bestimmten Quadratmeterpreis geben soll, der in jedem Gebäude einer Großstadt nahezu gleich hoch ist. Den Markt so total zu negieren, fällt vernünftigen Politikern nicht ein, auch wenn sie den Anstieg der Mieten sehr wohl aus sozialen Gründen einbremsen möchten.