Benkos Luxus-Villa legt Steuerschlupfloch offen
Höher, schneller, pompöser – dieses Motto dürfte René Benko nicht nur mit seinem einstürzenden Signa-Konzern verfolgt haben, sondern auch privat. Benko soll samt Familie in einem luxuriösen Anwesen leben, auf dem einst das Schlosshotel Igls lag.
Das Objekt steht über die Schlosshotel Igls Betriebs GmbH im Eigentum einer Privatstiftung Benkos. Laut Firmenbuch (Wirtschaftscompass) gehört diese der Laura Privatstiftung und der Laura Harmonia Gesellschaft, die wiederum auch der Laura Privatstiftung gehört. Als wirtschaftlicher Eigentümer ist unter anderem René Benko gelistet. Bewohnt werde das Gebäude offenbar von Benko und seiner Familie.
Steuerschonend
Laut Steuerexperten dürfte die komplizierte Konstruktion einen Vorteil gebracht haben: Durch die – offiziell – gewerbliche Nutzung der Immobilie war die Betreiber-GmbH in der Lage, sich die Umsatzsteuer für die Baukosten des Objektes vom Staat zurückzuholen. Im Wege eines Vorsteuerabzugs.
Das ist ein systemisches Ausnutzen des Staates, wobei der Staat das ausdrücklich zulässt.
Steuerberater
Für das stattliche Anwesen dürften das eine ganze Menge Steuern gewesen sein: Satte 12 Millionen Euro. Geht man von einem Umsatzsteuersatz von 20 Prozent aus, dürften für den Neubau der Luxusvilla zumindest 60 Millionen Euro an Kosten angefallen sein, inklusive der Abrisskosten des alten Hotels.
Rechtlich könnte das übrigens eine zulässige Konstruktion sein, dafür müssten aber ein paar Voraussetzungen erfüllt sein – und daran hat das Finanzamt offenbar erhebliche Zweifel. Anders ist es nicht zu erklären, dass sich die Republik im Grundbuch ein Pfandrecht vormerken hat lassen.
Sollte das Verfahren zugunsten der Finanz ausgehen, müssten die zwölf Millionen Euro berappt oder das Haus versteigert werden.
Worauf es rechtlich ankommt
Aber der Reihe nach: „Beim Kauf einer Immobilie muss man sich fragen, ob eine Vermietungsabsicht besteht. Wenn diese von vornherein besteht, dann ist man Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes und darf sich die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückholen“, erklärt der Uni-Lektor und Steuerjurist Martin Klokar: „Wenn die Absicht nicht gegeben war und das Objekt nicht betrieblich genutzt wird, dann kommt man nicht in den Genuss des Vorsteuerabzuges.“
Die Villa wurde zwar vermietet, dennoch gibt es Gründe, die einen Vorsteuerabzug verunmöglichen können. Klokar: „In dieser konkreten Konstellation kommt die Komponente dazu, dass offensichtlich eine der Gesellschaft nahestehende Person der Bewohner ist. Dann schaut die Finanzverwaltung darauf, ob die Miete eine marktübliche Höhe hat.“
Und dafür gibt es genaue Vorgaben: Die Jahresmiete muss laut Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs drei bis fünf Prozent der Investitionskosten für die Immobilie inklusive Grundstück betragen. Für die Innsbrucker Villa wären das Schätzungen zufolge mindestens zwei Millionen Euro jährlich – ob die Signa wirklich eine derart hohe Miete bezahlte, ist nicht bekannt.
Verdeckte Ausschüttung
Hintergrund der Regelung im Steuerrecht ist, dass allfällige marktunüblich günstige Vermietungen an nahestehende Personen aus einer Firma einer Gewinnausschüttung an die Person gleichkommen – man spricht von sogenannten „verdeckten Ausschüttungen“.
Erschwerend kommt in der Innsbrucker Causa hinzu, dass der Verwaltungsgerichtshof besonders repräsentative Wohngebäude strenger bewertet, weil davon auszugehen ist, dass sie von vornherein für eine konkrete Person nach deren Wünschen errichtet wurden.
Ob das im Falle der Villa auch so war, müssen die Instanzen klären – Benko wird sicherlich Entlastendes vorzubringen haben.
Ausnutzen des Staates?
Der Wiener Steuerberater Gottfried Schellmann findet deutlichere Worte: Das Prinzip komme „flächendeckend“ zur Anwendung: Reiche Stifter hätten sich Luxusimmobilien gebaut und die Vorsteuern zurückgeholt. Er spricht in dem Zusammenhang von einem „systemischen Ausnutzen des Staates, wobei der Staat das ausdrücklich zulässt“. Es gibt jedenfalls Steuerberatungskanzleien, die sich laut ihren Webseiten auf die „Vermietung von Luxusimmobilien“ an Gesellschafter, Begünstigte von Stiftungen und Angehörige spezialisiert haben.
Aus Schellmanns Sicht sollte die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug – der eigentlich zur Förderung von sozialem Wohnbau gedacht war – im Sektor der Wohnbauimmobilien gestrichen werden. Vermieter könnten sich dann ihre Steuern auf Investitionskosten nicht mehr zurückholen. Würde das Wohnen nicht massiv verteuern? Alternativ könnte man laut Schellmann die Umsatzsteuer für gemeinnützige Wohnbauträger halbieren. Private Vermieter wären in diesem Modell aber jedenfalls mit Kostensteigerungen konfrontiert.
Nebeneffekt: Das mutmaßliche Modell der Villa in Innsbruck würde dann nicht mehr funktionieren.