Immobilienbewertung: Wie hoch ist der Immobilienwert?
Der Preis für Wohnungen und Häuser richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Zudem spielen der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs, Bauart, Lage, Zustand und Ausstattung des Gebäudes eine wichtige Rolle. Folgende Kriterien sind bei der Immobilienbewertung beziehungsweise Liegenschaftsbewertung entscheidend.
Kriterien der Immobilienwertermittlung
Ganz gleich, ob Immobilienverkäufer beziehungsweise -käufer eine eigene Marktanalyse auf Basis von vergleichbaren Immobilieninseraten im Internet machen oder einen Wertgutachter beauftragen: Eine Immobilienbewertung basiert auf mehreren Kriterien. Zu den wichtigsten Bewertungskriterien zählen folgende:
- Baujahr und Zustand: Neue Gebäude sind meist mehr wert als ältere. Manchmal sind jedoch ältere, kernsanierte Immobilien mehr wert als etwas jüngere, unsanierte Wohnungen und Häuser. Der Zustand spielt eine große Rolle: Hierbei wird zwischen dem Erhaltungs- und dem energetischen Zustand unterschieden. Regelmäßige Renovierungsarbeiten wirken sich positiv auf den Erhaltungszustand aus. Um den energetischen Zustand zu verbessern, sind Sanierungsarbeiten nötig, die die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern, wie beispielsweise ein Fensteraustausch oder Dämmungsarbeiten.
- Fläche: Die Fläche der Immobilie und des Grundstücks sind ebenfalls ausschlaggebend für die Liegenschaftsbewertung. Je größer die Fläche, desto mehr ist die Immobilie wert. Dabei spielt auch der Schnitt der Räume eine wichtige Rolle: Für großzügig geschnittene Wohnräume sind Käufer in der Regel bereit, etwas mehr Geld auszugeben als für kleine, enge Räume.
- Ausstattung: Je hochwertiger eine Wohnung oder ein Haus ausgestattet ist, desto mehr Geld können Anbieter verlangen. Zur Ausstattung gehören unter anderem der Bodenbelag, die Art der Fenster, die Art der Heizung, Badezimmer- und Küchenausstattung.
- Lage: Hier unterscheidet man zwischen der Makro- und der Mikrolage. Bei der Makrolage handelt es sich um die Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Mit der Mikrolage ist die Wohnumgebung und Infrastruktur rund um die Immobilie gemeint. Die Lage hat einen entscheidenden Einfluss auf den Immobilienwert, da sie nicht zu ändern ist. So können große, sehr gut ausgestattete Häuser in ländlicher Umgebung oftmals günstiger zu haben sein als kleine, mäßig ausgestattete Immobilien in Zentrumsnähe.
- Marktsituation: Eng verknüpft mit der Lage ist auch die Marktsituation der Immobilie. Befindet sie sich in einem umkämpften Markt wie der Hauptstadt Wien, lässt sie sich teurer verkaufen als in einem Markt, der beispielsweise von Leerstand geprägt ist.
- Rechtliches: Rechtliche Rahmenbedingungen müssen bei der Immobilienbewertung ebenfalls berücksichtigt werden: Sind Immobilien- und Grundstückseigentümer identisch? Ist die Immobilie denkmalgeschützt? Je nachdem erfolgen weitere Wertzuschläge oder -abschläge.
Drei normierte Verfahren für die Immobilienbewertung
Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, sollte einen professionellen Gutachter mit der Immobilienwertermittlung beauftragen. Nur so können Eigentümer sichergehen, dass sie ihre Immobilie weder unter Wert verkaufen noch einen zu hohen Preis verlangen. Schließlich soll sich der Verkauf nicht wegen fehlender Interessenten unnötig in die Länge ziehen.
Abhängig von den Umständen kommt für die professionelle Wertermittlung nach den Paragrafen 4-5 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Sind für ein aussagekräftiges Wertermittlungsgutachten mehrere Verfahren notwendig, dürfen die Verfahren nach Paragraf 3, Abs. 2 LBG auch parallel angewendet werden.
- Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren zählen Gutachter den Wert der einzelnen Bestandteile der Immobilie zusammen, wie beispielsweise Bauwert, Bodenwert, sonstige Immobilienbestandteile und Zubehör. Lage, Baukosten und die Abnutzung der Wohnung oder des Hauses werden ebenfalls berücksichtigt.
- Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren ermittelt der Gutachter den Immobilienwert, indem er die erzielten Kaufpreise anderer, vergleichbarer Immobilien recherchiert und daraus einen Durchschnittspreis errechnet. Merkmale der Immobilie, wie beispielsweise Ausstattung, Alter und energetischer Zustand werden mithilfe von Zu- und Abschlägen in die Berechnung des Vergleichswerts miteinbezogen.
- Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wenden Gutachter meist bei der Bewertung von Renditeimmobilien wie Miet- und Gewerbeimmobilien an. Es berechnet die Rentabilität dieser Immobilen beziehungsweise den Reinertrag, den der Eigentümer mit dem Verkauf erwirtschaftet. Bei diesem Wertgutachten spielen der Bodenwert und die Mieteinnahmen eine besonders wichtige Rolle.
Immobilie richtig vermarkten – darauf kommt es an
Wer den Verkehrswert seiner Immobilie kennt, kann sie guten Gewissens verkaufen. Hierfür müssen Anbieter eine Reihe von Unterlagen wie den Energieausweis, einen Grundbuchauszug und den Grundriss zusammenstellen. Bei der Immobilienvermarktung sollten Anbieter auf mehrere Kanäle setzen. Die größte Reichweite bieten Online-Inserate in Immobilienportalen. Dort suchen viele Menschen gezielt nach Wohnungen und Häusern. Online-Anzeigen lassen sich sehr anschaulich gestalten: Anbieter können ihre Immobilie dort sehr ausführlich beschreiben, aussagekräftige Fotos hinzufügen sowie den Energieausweis und Grundriss hochladen, ohne dass die Anzeige dadurch teurer wird. Je aussagekräftiger die Anzeigen gestaltet sind, desto qualifizierter sind die Kaufanfragen der Nutzer – weil sich dann nur die Personen melden, denen die Immobilie auch wirklich zusagt.
Neben Online-Portalen lohnt sich manchmal auch eine Anzeige in lokalen Zeitungen, da Anbieter hier eine weitere Zielgruppe erschließen können. Der Preis der Zeitungsanzeigen hängt jedoch vom Platz ab, den diese einnehmen. Daher haben die meisten Immobilienanzeigen meist nur sehr kurze Beschreibungstexte und in der Regel keines, höchstens jedoch ein Foto.