Mietpreisbremse: Warum jeder vierte Mieter noch darauf warten muss
Von Kevin Yang
Gute Nachrichten für Mieter: Wer im Altbau, in einer Kategorie-Mietwohnung oder im geförderten Wohnbau lebt, bleibt in diesem Jahr von einer Mieterhöhung verschont. Ein Erfolg, den sich Vizekanzler Andreas Babler und die Sozialdemokratie mit dem Mietpreisstopp zuschreibt. Der 1. April ist traditionell jener Stichtag, an dem Mieten nach dem Richtwertgesetz angepasst werden. Um eine Erhöhung von 4,2 Prozent bei Kategorie- und 2,9 Prozent bei Richtwertmieten noch rechtzeitig zu verhindern, drängte die SPÖ nach der Regierungsangelobung auf eine rasche Umsetzung der Mietpreisbremse.
Schlechte Nachrichten gibt es hingegen für Mieter im Neubau: Wer einen freien Mietvertrag hat, profitiert bislang nicht vom Mietpreisstopp – noch nicht. „Ein entsprechendes Gesetz für freie Mietverträge ist derzeit in Arbeit“, sagt die Nationalratsabgeordnete und Wohnbausprecherin der SPÖ, Elke Hanel-Torsch, zu profil. Sie ist auch Chefin der Mietervereinigung.
Von den rund 1,7 Millionen Hauptmietwohnungen in Österreich ist jede vierte privat vermietet. Das heißt: der Mietzins wird vom freien Markt festgelegt und die allermeisten davon enthalten eine Wertsicherungsklausel, die in Kraft tritt, sobald die Inflation eine festgelegte Prozentschwelle überschreitet. Aufgrund der hohen Teuerung der letzten Jahre spürten Betroffene das besonders oft.
Für Mietverträge im regulierten Segment hat die Bundesregierung nach ihrer Angelobung kurzfristig das „Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz“ in vierter Fassung erlassen. Die Vorlage lieferte die vorherige Fassung der türkis-grünen Vorgängerregierung. Wie damals betrifft das Gesetz ausschließlich regulierte Mieten – freie Mietverträge sind unberührt geblieben.
Offenbar kämpft das Wohnressort von Babler mit denselben juristischen Herausforderungen wie bereits die Grünen im Jahr 2023 – diesmal allerdings ohne Widerstand des Regierungspartners. Das Gesetz reguliert nämlich nur jene Mietsegmente (Altbau, Richtwert- und geförderte Mietwohnungen), die ohnehin gesetzlichen Einschränkungen unterliegen. Schwieriger ist die Lage bei freien Mietverträgen.
Ziel sei es, die Wertsicherungsklauseln im Neubau noch heuer zu regulieren und an einen neuen gesetzlich geregelten Index zu binden, wurde profil aus den Reihen der Roten bestätigt. Derzeit wird für Mieterhöhungen der Verbraucherpreisindex herangezogen. Auf lange Sicht bedeutet das, dass zukünftig alle Mieterhöhungen gesetzlich vereinheitlicht werden.
Unterstützung könnte dabei von der Opposition kommen. Mit einem Entschließungsantrag zur „Ausweitung der Mietpreisbremse auf freie Mieten“ der Nationalratsabgeordneten Nina Tomaselli strecken die Grünen die Hand Richtung SPÖ aus. Gemeinsam hätte das Projekt Mietenstopp dann eine Verfassungsmehrheit.
Wertsicherungsklauseln sind bislang häufig Gegenstand von Streitigkeiten, vor der Schlichtungsstelle und den Höchstgerichten – jedoch immer Einzelfallentscheidungen. Mieterschutzverbände fordern seit Jahren ein politisches Einschreiten, weil die Klauseln in vielen Fällen intransparent oder zu nachteilig formuliert seien. Eigentümerverbände plädieren hingegen auf die Wertsicherung ihrer Mieteinnahmen. „Das Grundrecht auf Eigentum wird damit weiter ausgehöhlt“, meint der Verband der Immobilienwirtschaft.
Rechtlicher Hürdenlauf
Möchte die Bundesregierung auch Mieter im privaten Neubau entlasten, ist jedenfalls Eile geboten, denn der Stichtag für die Mieterhöhung ist im Neubau nicht gesetzlich festgesetzt. Das heißt: je länger das Gesetz auf sich warten lässt, umso mehr Briefe werden an Neubauhaushalte mit einer Mieterhöhung ausgesendet. Dass rückwirkend eine vertraglich (anstandslos-)vereinbarte Mieterhöhung rückabgewickelt wird, ist unwahrscheinlich.
Das neue Bundesministerium für Wohnbau verwies auf profil-Nachfrage auf „legistische Herausforderungen“ im Neubau, konkret ist das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch betroffen. Unter Juristen ist der Eingriff im privaten Neubau jedenfalls umstritten.
„Der Gesetzgeber hat sich bisher dazu entschieden, Mietpreisschranken im Wesentlichen vom Datum der Baubewilligung des Gebäudes abhängig zu machen und den Neu-, Aus- und Zubau vom Preisschutz auszunehmen, um die Wohnraumschaffung anzukurbeln“, sagt Gregor Grundei, Lektor für Miet- und Wohnrecht an der Universität Wien. „Grundsätzlich hat der mietrechtliche Gesetzgeber einen besonders breiten Gestaltungsspielraum. Die Frage ist jedoch, ob weitere Preisschranken außerhalb des Vollanwendungsbereichs überhaupt rechtspolitisch sinnvoll sind. Wenn man alle Mieten preislich beschränkt, ist der Anreiz für den Wohnbau de facto eliminiert”, kritisiert Grundei. Bereits jetzt existiere das Paradoxon, dass der Altbau mit dem größten Erhaltungs- und Umrüstungsbedarf am strengsten preisreguliert ist.
Zudem warnt der Jurist: „Rein rechtlich müsste man sich jedenfalls genau überlegen, wo die verfassungsrechtlichen Grenzen eines solchen Eingriffs liegen, insbesondere bedarf es einer sachlichen Rechtfertigung. Umfassende Eingriffe in das Eigentum, in die Privatautonomie oder in die Erwerbsfreiheit laufen Gefahr, verfassungswidrig zu sein.” Dass betroffene Vermieter bei Verabschiedung einer solchen Regelung vor den Verfassungsgerichtshof ziehen, hält er für wahrscheinlich.
Das erklärt, warum die Mietpreisbremse im Neubau bislang auf sich warten lässt.
