Wiener Immobilienmarkt: Die prekäre Suche nach dem Eigenheim
Von Jakob Winter
17:30 Uhr steht in der Mail des Immobilienmaklers. Hausnummer 116. Neben dem Eingangstor blinken die Lichter eines heruntergekommenen Rotlicht-Studios. Ein junger Mann mit dichtem Bart und grauer Jogginghose ist ebenfalls zum Besichtigungstermin gekommen. „Eins, zwei …“, zählt der Makler durch. Er ist Anfang 40, trägt ein hellblaues Hemd und braune Lederschuhe. „Auf einen warten wir noch.“ Mit zehnminütiger Verspätung geht es durch den Innenhof zum Stiegenaufgang und hinauf in den zweiten Stock. Viel Zeit bleibt nicht, in 20 Minuten kommt schon der nächste Schwarm von Interessenten.
Die Wohnung ist begehrt. Knapp unter 500 Euro (ohne Heizung und Strom) im 4. Wiener Gemeindebezirk – so etwas ist selten geworden. Die karge Wohneinheit zählt zwar nur 35 Quadratmeter, über Online-Portale im Netz wie willhaben.at wird sie trotzdem als „Ruhige Pärchenwohnung“ angepriesen. Binnen weniger Stunden meldet sich ein Dutzend Leute.
Im schmalen Eingangsbereich, der die abgewohnte Küche mit dem Wohnschlafzimmer verbindet, drängt sich die Besichtigungstruppe zusammen. „Die Waschmaschine ist hin, die kommt weg“, sagt der Makler. Ob noch ein Geschirrspüler eingebaut werde, wisse er nicht. „Der Vermieter könnte die Wohnung vor dem Bezug ausmalen lassen. Dann würde die Miete aber auf 520 Euro kommen.“ Also um 25 Euro mehr – monatlich. Die Interessenten wissen, dass sie Konkurrenten sind; ihre Aufmerksamkeit gilt nur dem Wohnungsagenten.
Er blickt auf die Uhr: „Noch Fragen?“ Wie sieht es mit dem Einkommensnachweis aus, will der Vollbärtige wissen. Das Monatseinkommen muss mindestens das Zweieinhalbfache der Miete betragen, erklärt der Makler: „Wer Interesse hat, schickt mir die letzten drei Lohnzettel per Mail.“ Wer das Einkommen nicht oder nicht vollständig vorweisen kann, braucht einen Bürgen, der sich verpflichtet, bei Mietrückständen einzuspringen. Nach dem Termin wird der bärtige Bursche erzählen, dass er bereits ein halbes Jahr vergeblich auf Wohnungssuche ist.
Überhitzter Wohnungsmarkt
Massenbesichtigungen, Mindesteinkommen und Bürgschaften der Verwandtschaft gehören inzwischen zum Standardprogramm der Wohnungssuche in Wien. In besonders krassen Fällen müssen die potenziellen Mieter online ein Bewerbungsschreiben an den Vermieter richten, bevor sie überhaupt zum Besichtigungstermin geladen werden. Dass die Makler den Interessenten derart viel abverlangen können, liegt schlicht am überhitzten Wohnungsmarkt: Immobilienspekulation, Bevölkerungswachstum (pro Jahr ziehen etwa 30.000 Menschen nach Wien) und gesteigerte Mobilität der Mieter – bedingt etwa durch Job- und Studienwechsel – sorgen für Engpässe und Preissteigerungen. Seit 2012 zogen die Mietpreise im Österreichschnitt um 14,3 Prozent an. Im verknappten Privatmarkt verlagert sich die Verhandlungsbasis immer mehr auf die Seite der Vermieter. Und diese nutzen ihre Position, um den bestmöglichen Mieter zu finden.
Wie die Arbeiterkammer in einer jüngst veröffentlichten Erhebung vorrechnet, wurden in der Bundeshauptstadt 2014 insgesamt knapp 56.400 neue Mietverträge unterschrieben – 70 Prozent im privaten Segment. Davon wiederum wurden zwei Drittel befristet abgeschlossen. Wer schon länger in einer der vielen gemeinnützigen und geförderten Wohnungen lebt, wird von der Verknappung des Wohnraums kaum tangiert. Die volle Wucht trifft jene, die neu auf den Wohnungsmarkt drängen: Junge – ganz gleich, ob sie eben erst das elterliche Zuhause verlassen, als Studierende aus den Bundesländern nach Wien migrieren oder mit ihren Partnern zusammenziehen.
„Es war extrem schwierig“, sagt Michaela Herzog. Im September des Vorjahres begann sie mit der Wohnungssuche für ihre kleine Schwester, die für ihr Geschichtestudium aus dem nördlichen Waldviertel nach Wien ziehen wollte. „Die Wohnungsinserate waren teilweise nur eine oder zwei Stunden online, weil sich so viele Interessenten gemeldet haben.“ Nicht weniger als 40 Mal nahm Herzog mit Maklern Kontakt auf; mit ihrer Schwester war sie bei 14 Besichtigungsterminen. Zeitweise wohnte die jüngere Schwester für mehrere Tage bei der älteren, um prompt reagieren zu können. Nach zig Absagen und viermonatiger Suche klappte es mit einer Einzimmerwohnung (500 Euro pro Monat) im 8. Bezirk. Der Vermieter ließ sich den Zuschlag teuer abkaufen, erzählt Herzog: Er verlangte erst einen Einkommensnachweis in der Höhe des dreifachen Nettolohns der Bruttomiete von der jungen Mieterin: 1500 Euro. Da die 20-Jährige über ein zu geringes Einkommen verfügte, musste ein Bürge benannt werden. Von diesem wollte der Wohnungseigentümer jedoch einen Beleg über den fünffachen Lohn der Bruttomiete sehen: 2500 Euro. Das Einkommen der Mutter reichte nicht. Nur mit einer Bürgschaft der Mutter sowie der großen Schwester kam die Geschichtestudentin schließlich zu ihrer Wohnung.
Wer wenig verdient und niemanden hat, der für ihn bürgt, bleibt übrig. So schildert es Christopher Preinsberger. Der Informatikstudent wollte den Elternhaushalt im niederösterreichischen Speckgürtel hinter sich lassen und mit seiner Freundin nach Wien ziehen. Jeweils 600 Euro verdienten damals beide neben dem Studium dazu – doch das reichte den Vermietern nicht. Ein Jahr lang suchte Preinsberger vergeblich. Erst eine Bekannte, die bei einer Gebäudeverwaltung arbeitet, konnte eine Wohnung vermitteln – ohne Makler.
"Die Jungen sind die Melkkühe"
„Man hat das Gefühl, dass die Jungen die Melkkühe sind. Ich beneide keinen, der jetzt sucht“, sagt Alexandra Rezaei, Bundesgeschäftsführerin der SPÖ-nahen Mietervereinigung. Hat Wien ein Wohnungsproblem? Die städtische Mieterhilfe dagegen verweist auf die rege soziale Bautätigkeit und den vergleichsweise hohen Anteil geförderter Wohnungen.
Zahlen darüber, wie lange die durchschnittliche Wohnungssuche dauert und wie viele dabei scheitern, liegen nicht vor. Aber es gibt starke Indizien dafür, dass der Druck im privaten Wohnsektor steigt. Wihast ist einer von mehreren gemeinnützigen Studentenheimträgern, in Wien vergibt der Verein etwa 2800 Plätze. Gab es 2008 über das ganze Jahr 2500 Bewerbungen für Heimplätze, waren es heuer in den ersten fünf Monaten (Jänner bis Mai) bereits 2400. Da viele Bewohner mehrere Jahre bleiben, wird Wihast auch in diesem Jahr so ausgebucht sein, dass der Verein Bewerber abweisen muss. Und der Verein ÖJAB mit 2900 Heimplätzen in Wien beobachtet, „dass öfter als früher gezielt preisgünstige Wohnformen innerhalb unseres Angebots gesucht werden“. Durchschnittspreis pro Platz: 280 Euro, alles inklusive.
Ein solches Preisniveau ist auf dem frei finanzierten Markt völlig unrealistisch – außer freilich in Wohngemeinschaften. Doch diese sind inzwischen so populär wie die Studentenheime. Ein Student, der anonym bleiben möchte, berichtet von „Castingshows“ für freie WG-Plätze. Vor Besichtigungsterminen sind Formulare mit Interessen, Musikgeschmack, Haustieraffinität und Ernährungsvorlieben (vegetarisch, vegan, Fleisch) auszufüllen. Nicht selten melden sich für ein WG-Zimmer weit über 30 Interessierte, von denen dann eine engere Auswahl zum Vorsprechen eingeladen wird.
So manches Maklerunternehmen setzt bereits auf ein Online-Bewerbungsverfahren potenzieller Mieter. Für den „Studentenhit in 1170 Wien“ (gefunden auf derstandard.at) gibt es keine Besichtigungstermine. Interessenten werden über einen Link zur Website des Unternehmens gelotst, auf der sie ein Nutzerprofil anlegen müssen. „Erhöhen Sie Ihre Chancen, eine Einladung zu erhalten, indem Sie mehr Angaben in Ihrem Mieterprofil vornehmen. Vermieter bevorzugen vollständige und aussagekräftige Profile“, steht da zu lesen. Im Detail: Haben Sie Haustiere? Haben Sie Kinder? Spielen Sie ein Musikinstrument? Rauchen Sie? Wie viel verdienen Sie monatlich? Haben Sie einen Bürgen? Haben Sie bisher immer Ihre Miete bezahlt? Auch ein Foto kann – alles auf freiwilliger Basis – hochgeladen werden. Wer weiterklickt, wird zu einer kostenpflichtigen Bonitätsprüfung ermuntert, das sei „für Ihre Bewerbung unerlässlich“.
Der profil-Tester antwortete ausführlich, seine Bonität verschwieg er. Bis Redaktionsschluss lautete der Status: „Bisher haben Sie noch keine bestätigten Besichtigungstermine.“