Steht die Trendumkehr am österreichischen Immobilienmarkt bevor?
Ein hohes Preisniveau für Wohnungen und Häuser, strengere Finanzierungsrichtlinien und unsichere Zeiten: Der österreichische Immobilienmarkt ist in Bewegung. Kommt nach Jahren des Wachstums eine Trendwende? Die Branchenexperten sehen entsprechende Tendenzen, aber auch noch viel Stabilität. Eine Inflationsrate von über zehn Prozent, Corona- und Energiekrise, Krieg in der Ukraine – das geht auch am heimischen Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei. Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria: „Wir beobachten schon seit einigen Monaten, dass die Nachfrage nach Immobilien von einem unglaublich hohen Niveau zurückgeht. Eine Trendwende zeichnet sich ab.“
Laut aktuellem Marktbericht des Maklernetzwerks RE/MAX Austria kam es im ersten Halbjahr zu 74.258 Verbücherungen. Das sind nach RE/MAX-ImmoSpiegel-Analysen um 2331 weniger als 2021 und somit ein Minus von drei Prozent. Trotzdem ist das noch immer ein Plus von mehr als 10,3 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2020 und das Doppelte gegenüber dem Jahr 2013. Auch der Transaktionswert bleibt auf einem sehr hohen Niveau. Mit 21,73 Milliarden Euro wurde im ersten Halbjahr 2022
sogar erstmals die 20-Milliarden-Euro-Hürde genommen und ein Plus von 10,8 Prozent oder 2,12 Milliarden Euro verbucht. Reikersdorfer: „Der Zuwachs wurde vor allem von Wien und der Steiermark, aber auch von Ober- und Niederösterreich mitgetragen. Damit hat sich der Immobilienhandelsumsatz im ersten Halbjahr seit 2019 und 2020 um ein Drittel erhöht und gegenüber 2015 und davor mehr als verdoppelt.“
Laut RE/MAX-ImmoSpiegel ist der Verkaufswert für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr von 6,76 auf 7,55 Milliarden Euro gestiegen. Dabei kostete eine typische Wohnung 257.943 Euro. Die Eigentumswohnungen haben 2022 im Jahresvergleich zum ersten Halbjahr 2021 um 9,6 Prozent zugelegt. Damit liegt der Wert um 0,7 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau. In den letzten fünf Jahren sind Wohnungskaufpreise nominal um 35,3 Prozent gestiegen. Wobei sich die Preise in den Bundesländern im ersten Halbjahr 2022 sehr unterschiedlich entwickelten: Spitzenreiter sind das Burgenland (plus 18 Prozent) und Wien (plus 17 Prozent). Bei Einfamilienhäusern stiegen die Preise in Salzburg um 24,9 und in Kärnten um 20,9 Prozent.
Drohende Überhitzung des Marktes
Schon seit 2021 warnt die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) vor einer Überhitzung des österreichischen Immobilienmarktes. Der OeNB-Fundamentalpreisindikator, der die Abweichung der Preise von mehreren Faktoren misst, lag im Juni 2022 für Wien bei 40 Prozent, für Gesamtösterreich bei 35 Prozent und damit jeweils um fünf Prozentpunkte über dem Wert des Vorquartals. Der Wert für Gesamtösterreich liege zudem um 16 Prozent über dem Vorjahresquartal. Ein derart hoher Anstieg wurde laut Nationalbank seit 1989 noch nie verzeichnet. Die heimische Finanzmarktaufsicht handelte und verschärfte mit 1. August 2022 die Kreditvergaberichtlinien. Nun muss der Eigenkapitalanteil bei einer Fremdfinanzierung mindestens 20 Prozent betragen, und die maximale Beleihungsquote (Kreditsumme zu Immobilienwert) wurde mit 90 Prozent festgelegt. Zudem darf die Kreditrate maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen, und die Rückzahlungsdauer der Hypothek wird auf maximal 35 Jahre beschränkt. Hinzu kam in den letzten Monaten eine Leitzinsanhebung durch die Europäische Zentralbank auf 1,25 Prozent, was die Immobilienkredite deutlich verteuert.
Laut einer aktuellen Markterhebung des Beratungsunternehmens und Wohnbau-Finanz-Experten Infina sind die Nominalzinsen seit Jahresbeginn bis September 2022 von 0,59 auf 2,34 Prozent, also um fast 1,75 Prozentpunkte pro Jahr gestiegen. Noch stärker war im gleichen Zeitraum der durchschnittliche Zinsanstieg bei zehnjährigen Fixzinsbindungen, die sich nominal von 1,17 auf 3,98 Prozent pro Jahr verteuerten. Michael Pisecky, Fachverbandsobmann-Stellvertreter des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder und Obmann der Fachgruppe Wien: „Die Zinsanhebung ist derzeit auf dem Immobilienmarkt zu spüren, sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich. Es ist ein Rückgang der Nachfrage feststellbar, durchaus in erheblichem Ausmaß.“ Auch Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG, sieht enorme Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: „Grundsätzlich ist die Zinswende und die Verschärfung der Kreditregelung ein Faktor, der die Immobilienbranche, aber noch mehr die Käufer vor große Herausforderungen stellen wird.“ Gleichzeitig sieht aber die Immobilienbranche anders als die OeNB noch keine Immobilienblase. Pisecky: „Von einer Preisblase können wir derzeit nicht sprechen, aber das Angebot ist und bleibt knapp.“
Nachfrage nach gebrauchten Häusern
Warum der Immobilienmarkt dennoch weiterhin gut funktioniert, erklärt Reikersdorfer: „Viele Grundstückskäufer, die den Traum hatten, einen Neubau zu errichten, orientieren sich – aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten oder der Tatsache, dass sie dafür keine Finanzierung mehr bekommen – neu. Der Markt für gebrauchte und damit wesentlich günstigere Einfamilienhäuser rückt in dieser Zielgruppe vermehrt in den Fokus. Weiters gibt es noch immer eine Vielzahl von Anlegern, die ihr Geld zwar mit geringerer Rendite, aber zumindest inflationssicher parken will.“ Auch BUWOG-Chef Holler stößt ins gleiche Horn: „Die Megatrends, die uns seit einigen Jahren begleiten, wie etwa Klimawandel, demografischer Wandel und Metropolisierung, halten weiterhin an, und insbesondere im städtischen Bereich und in Ballungszentren ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin höher als das Angebot. Sinkende Preise bei Wohnimmobilien werden wir also wohl so bald nicht sehen, wobei ich betonen möchte, dass die Wohnkosten in Wien im internationalen Vergleich immer noch günstiger sind als in vielen anderen europäischen Städten.“ WKO-ImmoExperte Pisecky sieht ebenfalls keinen Einbruch: „Die Konsequenz aus der aktuellen Situation ist vermutlich die Rückkehr zu einem normalen Verhältnis von Angebot, Nachfrage und einer stabilen Preisentwicklung.“
Welches Preissteigerungspotenzial Wien hat, zeigt der Deloitte Property Index 2022. Einmal jährlich analysiert das Beratungsunternehmen Deloitte den europäischen Immobilienmarkt. Die Analyse zeigt zwar, dass Österreich – neben Deutschland und Frankreich – mittlerweile zu den teuersten europäischen Teilnehmerländern des Property Index zählt, aber Wien noch immer zu den günstigsten europäischen Städten. Zwar liege der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauwohnungen in der österreichischen Hauptstadt bei 5788 Euro pro Quadratmeter, aber Städte wie Paris (13.462 Euro pro Quadratmeter) oder München (10.500 Euro pro Quadratmeter) sind hier deutlich teurer.
Auch wenn die hohen Mieten in Wien immer wieder kritisiert werden: Viele Preisvergleiche sind mit Vorsicht zu genießen, warnt Immobilienmanager Gerald Gollenz, ebenfalls im Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder: „Auf den Immobilienplattformen werden oftmals die marktüblichen Preise nicht abgebildet und die Betriebskosten – die zweifelsohne gestiegen sind – sowie Umsatzsteuer oder öffentliche Abgaben mit den Nettomieten und auch mit der Umsatzsteuer vermischt. So entsteht dann oft der Eindruck eines exorbitanten Anstiegs der Mieten.“ In Wien kommt hinzu, dass der Markt sehr von der Stadt mittels Gemeindewohnungen und dem Richtwertmietzins dominiert wird. Pisecky ergänzt: „Von den 20 bis 30 Prozent der Mietwohnungen auf dem freien Markt sind zwei Drittel gedeckelt, womit eigentlich nur ein geringer Prozentsatz an Mietwohnungen übrig bleibt, die einer freien Zinsvereinbarung unterliegen. Wenn also der Eindruck besteht, dass die Mieten in Wien überproportional steigen, so entspricht das nicht der Realität.“
Mietmarkt bleibt stabil
Wie günstig die Stadt Wien ist, zeigt der Deloitte Property Index 2022, in dem Wien seinem Ruf als erschwingliche Mieterstadt auch in der diesjährigen Analyse wieder gerecht werden konnte. Während man in der Pariser Innenstadt mit einem Quadratmeterpreis von 29,10 Euro rechnen musste, bezahlte man in Wien im Untersuchungszeitraum im Durchschnitt lediglich 8,66 Euro. Damit ist Österreichs Hauptstadt sogar günstiger als andere heimische Städte wie Graz mit 10,40 oder Linz mit 10,22 Euro pro Quadratmeter. Noch preiswerter mietet es sich nur in Städten wie Bukarest (7,50 Euro), Turin (6,86 Euro) oder Sofia (4,60 Euro). Reikersdorfer: „Das Angebot an Mietwohnungen ist aktuell stabil und auf einem hohen Niveau. Bei Neuvermietungen ist mit gleichbleibenden beziehungsweise rückläufigen Preisen zu rechnen. Die steigenden Energiekosten werden sich schrittweise auch auf den Mietmarkt beziehungsweise die Miethöhe entsprechend auswirken.“
Um den Wohnungsmarkt zu entspannen, gibt es immer wieder die Forderung nach einer Leerstandsabgabe, etwa von BUWOG-Geschäftsführer Holler: „Die Leerstandsabgabe predigen wir schon seit Jahren, und wir erachten sie als notwendige Maßnahme für den Wohnungsmarkt. Noch viel wichtiger sehe ich aber die Besteuerung von unbebauten Grundstücken, die über eine entsprechende Widmung verfügen und damit bebaubar wären. Dieses „Halten“ von für den Wohnbau geeigneten Grundstücken führt
dazu, dass dem Markt Hunderte, wenn nicht sogar Tausende neue Wohnungen verwehrt bleiben.“ Anders sieht das aber Wirtschaftskammer-Vertreter Gollenz: „Eine Leerstandsabgabe wäre der falsche Zugang. Abgesehen davon, dass eine solche mit dem Recht auf Eigentumsfreiheit nur schwer in Einklang zu bringen sein wird, wird dieser gesetzliche Eingriff mit Sicherheit nicht das gewünschte Resultat bringen – nämlich mehr Wohnraum auf dem Markt.“ Für Pisecky sollte der Wohnbau noch stärker forciert werden: „Allerdings nicht nur auf der grünen Wiese, sondern auch in Form von Verdichtung, also Aufstockung oder auch Blockverbauungen von Häusern oder Wohnhausanlagen und Überbauungen von Supermärkten. Dafür fehlen aber oft die Rahmenbedingungen in Flächenwidmung, Bauordnung und auch der politische Wille.“
