Eigenbedarfskündigung - dann ist sie rechtmäßig
Seit der Jahrtausendwende ist die Rechtsprechung in Sachen Eigenbedarfskündigung deutlich vermieterfreundlicher geworden. Daher ist die Eigenbedarfskündigung heute eine der häufigsten Kündigungsgründe. Nötig ist sie aber nur, wenn die Wohnung dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt. Fällt die Immobilie nicht unter das MRG, dürfen Vermieter den Mietvertrag generell kündigen, ohne Gründe angeben zu müssen.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt?
Vermieter dürfen das Mietverhältnis nur dann wegen Eigenbedarfs auflösen, wenn die Kündigung für den Mieter weniger negativ ausfällt als der Fortbestand des Mietverhältnisses für den Vermieter. Als Kündigungsgrund reicht ein dringender Bedarf aus – unabhängig davon, ob der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für seine Kinder oder Enkelkinder braucht. Eine Eigenbedarfskündigung, um die Wohnung den Eltern, Pflege- oder Schwiegerkindern zur Verfügung zu stellen, ist allerdings nicht zulässig.
Die Interessenabwägung der Gerichte hängt dabei stark vom Einzelfall ab. Laut immowelt.at lässt sich der dringende Bedarf anhand der aktuellen Wohnsituation, der persönlichen sowie der wirtschaftlichen Bedürfnisse von Vermieter und Mieter rechtfertigen. Es liegt laut Rechtsprechung beispielsweise ein Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs vor, wenn …
- … sich der Gesundheitszustand des Vermieters so verschlechtert, dass er seine bisherige Wohnung nur noch mit Schmerzen benutzen kann und die vermietete Eigentumswohnung besser geeignet wäre.
- … der Vermieter beziehungsweise dessen Kind oder Enkelkind die Wohnung braucht, um eine Familie zu gründen. Dabei ist es unerheblich, ob zum Kündigungszeitpunkt die einziehende Person bereits einen Partner oder Nachkommen hat.
- … sich die Tochter oder der Sohn des Vermieters vom Partner trennt, die gemeinsame Wohnung auflöst und nun eine eigene Wohnung braucht.
Welche Frist gilt für die Eigenbedarfskündigung?
Wer wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, sollte laut Zivilprozessordnung eine Frist von mindestens einem Monat einhalten. Dies gilt zumindest dann, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde und der Mietzins monatlich gezahlt wird. Wurde eine Mietzinszahlung in größeren Zeitabständen vereinbart, beträgt die reguläre Kündigungsfrist für die Eigenbedarfskündigung laut Zivilprozessordnung mindestens drei Monate. Grundsätzlich wird zum Ende eines Monats hin gekündigt.
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes müssen Vermieter die Eigenbedarfskündigung immer bei Gericht einreichen – dazu gibt es keine Alternative. Die österreichische Justiz stellt hierfür ein Download-Kündigungsformular zur Verfügung. Da Vermieter jedoch ihren Standpunkt für die Kündigung genau darstellen müssen, sollten sie das Kündigungsschreiben dennoch von einem spezialisierten Anwalt aufsetzen lassen.
Bis das Gericht den Fall fertig bearbeitet hat, kann etwas Zeit vergehen. Sollte die Bearbeitung bis zum Ablauf der angesetzten Kündigungsfrist nicht abgeschlossen sein, muss die Frist im Rahmen des Gerichtsverfahrens korrigiert werden, was wiederum das Verfahren in die Länge ziehen kann. Aus diesem Grund sollten Vermieter den Kündigungstermin von vornherein lieber etwas großzügiger ansetzen. Schließlich zählt die mindestens einen Monat lange Kündigungsfrist erst, wenn die Eigenbedarfskündigung beim Mieter ankommt. Das geschieht allerdings erst, nachdem das Gericht sie bearbeitet hat.
Beendet das Gericht das Verfahren rechtskräftig zugunsten des Vermieters, muss der Mieter die Wohnung spätestens mit Ablauf der Frist räumen. Erst dann kann der Vermieter die Wohnung entsprechend seiner Vorstellung nutzen.