Mietpreise: "Leistbares Wohnen" als leeres Wahlkampfversprechen

Es war eine große Runde, die da im Palais Trautson zusammenkam. Vertreter der Wirtschaftskammer, der Arbeiterkammer und der Mietervereinigung, Abgesandte des Bundes und der Länder, des Verbandes der Immobilientreuhänder und der Institutionellen Immobilieninvestoren suchten ebenso den Weg ins Justizministerium wie jene von Haus- und Grundbesitzerbund, Rechtsanwaltskammer und Richterbund.

Die Zusammenkünfte verliefen wenig harmonisch. Man könnte auch sagen, es flogen die Fetzen. "Die Beteiligten haben sich sofort in ihren ideologischen Schützengräben verschanzt. An eine konstruktive Diskussion war nicht zu denken“, klagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (OVI).

Justizminister löste Arbeitskreis auf
Nach vier Treffen war Schluss: Dem sonst nicht zu Schnellschüssen neigenden Wolfgang Brandstetter riss der Geduldsfaden. Der Justizminister löste den Arbeitskreis, der sich mit einer Reform des Mietrechts beschäftigen sollte, kurzerhand auf. Seither bittet Georg Kathrein, Sektionschef für Zivilrecht, die Interessenvertreter zu Einzelgesprächen.

Es ist gerade einmal ein Jahr vergangen, seit die Parteien sich mit ihren Vorschlägen für "leistbares Wohnen“ überschlugen. Schließlich war Wahlkampf und angesichts steigender Mieten und immer stärkeren Zuzugs in die Ballungszentren - allen voran der Großraum Wien - entdeckte die Politik ein reiches Betätigungsfeld. Im Regierungsprogramm sind dem Thema Wohnen zwei Seiten gewidmet. Darin werden jährlich 48.000 neue Wohneinheiten, eine umfassende Wohnrechtsreform sowie eine langfristige Absicherung der Wohnbauförderungsmittel versprochen. Geschehen ist seither kaum etwas. Außer: Die Mieten sind weiter gestiegen.

Die Außensicht auf Österreich verzerrt das Bild. Von Mietpreisen in Metropolen wie Paris oder London ist man hierzulande noch immer deutlich entfernt. In Deutschland etwa empfahlen die linke "tageszeitung“ und die konservative "Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung“ - sonst selten einer Meinung - der Politik angesichts steigender Mieten erst kürzlich den Blick über die Grenze. Das österreichische Wohnbaumodell gilt nach wie vor international als Vorbild.

Preisspirale dreht sich schneller
Denn der im Europavergleich hohe Bestand an sogenannten kommunalen Wohnungen - fast zwei Drittel aller Mietwohnungen im Lande stehen noch im Eigentum von Gemeinden oder Genossenschaften - wirkte sich bisher dämpfend auf den freien Wohnungsmarkt aus. Doch die Preisspirale dreht sich immer schneller. Laut Erhebungen des Wirtschaftsforschungsinstituts (Wifo) erhöhten sich von 2005 bis 2012 die freien Mieten jährlich um 4,1, die Richtwertmieten um 3,5 Prozent. Die Mieten für Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen zogen um 2,2 beziehungsweise 2,4 Prozent per annum an. Während die Inflationsrate bei 2,1 Prozent lag. Und seit vergangenem Sommer haben die Mietpreise um weitere vier Prozent zugelegt, wie die Statistik Austria jüngst bekanntgab.

Zwar liegt der Anteil der Wohnkosten am privaten Konsum mit etwas mehr als einem Fünftel noch knapp unter dem EU-Durchschnitt, doch im Vergleich zu den deutschen oder Schweizer Nachbarn stieg dieser Anteil in den vergangenen Jahren überproportional stark.

Die Gründe dafür sind vielfältig.

Zehn Euro und mehr pro Quadratmeter als Standard
Wenn hohe Nachfrage auf geringes Angebot trifft, steigen die Preise - eine ökonomische Grundregel. Wohnungssuchende wissen das nur zu gut. Während im Luxussegment ein Überangebot herrscht, das oft lange auf Interessenten warten muss, sind erschwingliche Objekte kaum zu finden. Und wenn, sind sie oft binnen 24 Stunden weg. Die größte Nachfrage besteht an Wohnungen in der Preisklasse zwischen 800 und 900 Euro Bruttomiete. Die sollen dann aber auch an die 100 Quadratmeter Wohnfläche bieten. Das spielt es aber nur in den seltensten Fällen: Zehn Euro und mehr pro Quadratmeter gelten in Wien, Innsbruck und Salzburg längst als Standard.

Der soziale Wohnbau bietet aktuell nur bedingt Ausweichmöglichkeiten. Wer heute eine Gemeindewohnung sucht, muss im Schnitt eineinhalb Jahre warten. Ähnliches gilt für Genossenschaftswohnungen. Von jährlich rund acht Prozent neuvermieteten Wohnungen entfallen bereits zwei Drittel auf Objekte privater Eigentümer.

Einkommenssituation hält mit Bedürfnissen nicht Schritt
Dazu kommt, dass die Bedürfnisse deutlich gestiegen sind. Heute leben die Österreicher auf fast 40 Quadratmetern pro Person. Vor zwei Dekaden kam man mit der Hälfte aus. Die Einkommenssituation hält aber mit den Ansprüchen nicht mit.

Der steigende Zuzug wird das Problem verschärfen. Laut jüngsten Prognosen wird Wien bereits im Jahr 2030 die Zwei-Millionen-Einwohner-Marke erreichen. Das sind 300.000 Bewohner mehr, die dann ein Dach über dem Kopf brauchen. Auch Landeshauptstädte wie Salzburg, Linz, Graz und Innsbruck wachsen stetig.

"Wir kommen mit dem Bauen nicht nach“, sagt Artur Streimelweger vom Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen. Die Zahl neu bewilligter Wohnungen ist in den letzten Jahren zwar kontinuierlich gestiegen. Es reicht aber nicht: Experten sprechen davon, dass bundesweit jährlich rund 8000 Wohneinheiten zusätzlich gebaut werden müssten, um den Bedarf decken zu können.

Die Minimalforderung lautet daher, die Zweckbindung der Wohnbauförderung wieder einzuführen. Seit 2009 fließen jedes Jahr rund 2,5 Milliarden Euro an die Bundesländer, die nach Gutdünken über das Geld verfügen. Die Regierung war sogar willens, scheiterte jedoch an einem "Njet“ der Landeshauptleute.

Ideologische Gräben
Generell tun sich in Sachen Wohnbauförderung jedoch die ideologischen Gräben auf. Während die ÖVP Eigentum fördern will, sieht die SPÖ die eingesetzten Steuergelder lieber in Mietwohnungen. Beispiele aus der Geschichte scheinen den Roten Recht zu geben. Unter Margret Thatcher, die eine "Ownership Society“ propagierte, ging es dem öffentlichen Wohnbau in Großbritannien an den Kragen. Über zwei Millionen Sozialwohnungen wurden verkauft. Die Folge: eine massive Verschuldung der Privathaushalte und horrende Mieten.

Berlin privatisierte ab 2000 ein Drittel seiner Kommunalwohnungen, seither steigen die Mietpreise enorm an. Spanien und die USA heizten durch Eigentumsförderung den Immobilienmarkt an. An den Folgen der Immobilien- respektive Wirtschaftskrise hat die Welt noch heute zu kauen.

Hierzulande kämpfen die gemeinnützigen Bauträger indes mit ständig steigenden Grundstückskosten, speziell in Wien. Boden ist ein knappes und begehrtes Gut. Die Wohnbauförderung gibt einen Maximalwert von 230 Euro pro Quadratmeter vor. Tatsächlich bezahlt wird aber das Drei- bis Vierfache. Das macht geförderten Wohnungsbau teurer, wenn nicht gar unmöglich. Weil sich die Flächen nur mehr private Bauträger leisten können, die dann renditenstarke Eigentumswohnungen errichten.

Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig kennt das Problem, meint aber: "Die Gemeinnützigen sollen sich nicht gegenseitig konkurrenzieren. Durch Eigenankäufe lizitieren sie die Preise zusätzlich hinauf.“ Die Stadt Wien habe Grundstücke im Ausmaß von zwei Millionen Quadratmeter angekauft, die nun kontinuierlich an die Bauträger übergeben würden, so Ludwig.

Energetische Anforderungen steigen
Dazu kommt, dass es im geförderten Wohnbau viele Vorschriften gibt, die weit über die normale Bauordnung hinausgehen. So muss jede Wohnung barrierefrei, brand- und schallgeschützt sein. Zudem steigen die energetischen Anforderungen kontinuierlich. All das schlägt sich auf die Baukosten nieder. "Leistbares Wohnen wird dadurch gefährdet“, meint Streimelweger.

Paradoxerweise erlaubt auch das eigentlich recht restriktive Mietrecht (MRG), dass die Mietpreise munter in die Höhe klettern. Es gleicht einem Paragrafendickicht, in dem sich selbst Juristen nicht mehr zurechtfinden. Allein herauszufinden, welche rechtlichen Rahmenbedingungen für eine bestimmte Wohnung gelten, gleicht einer Tour de force. Der Zeitpunkt der Baubewilligung beziehungsweise das Datum des Mietvertragsabschlusses entscheiden, ob das Mietrecht nicht, voll oder teilweise angewendet wird. "Freie Mietzinsbildung“ ohne jegliche rechtliche Beschränkung gilt beispielsweise für vermietete Eigenheime ab 2001, für nach 1953 frei-finanziert errichtete Mietwohnungen vermietete Eigentumswohnungen mit Baujahr nach 1945 und Dachgeschosswohnungen mit Baubewilligung nach 2001.

"Jedes Gericht errechnet anderen Mietzins"
Bei den begehrten Altbauwohnungen gilt das Richtwertsystem, welches die Höhe der Mieten - theoretisch - begrenzt. Zu diesem Basiszins (in Wien aktuell 5,39 Euro pro Quadratmeter) kommen allerdings meist noch eine Reihe von Zuschlägen, etwa für die Lage des Hauses, für Annehmlichkeiten wie Balkon, Aufzug oder Fahrradabstellraum. Das kann sich summieren. Die Zuschläge sind damit häufig höher als der Richtwert selbst. Wie viel eine solche Wohnung tatsächlich kosten darf, weiß offenbar niemand. "Bei Gerichtsverfahren die durch alle Instanzen gehen, beobachten wir immer wieder, dass jedes Gericht einen anderen Mietzins errechnet“, erzählt Nadja Shah, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung. Mittlerweile haben Richtwertmieten ein höheres Niveau als freie Mieten, wie aus einer Untersuchung des Wifo hervorgeht.

Dass das MRG dringend entrümpelt werden muss, darin sind sich Experten aller Couleurs einig. Doch über das "Wie“ gehen die Vorstellungen diametral aus-einander. Eigentlich wollte der Arbeitskreis im Justizministerium bereits in der ersten Hälfte des laufenden Jahres diskutable Gesetzesvorschläge vorlegen. Daraus wurde nichts. "Sobald die Einzelgespräche im Herbst abgeschlossen sind, werden wir über weitere Schritte informieren“, sagt Katharina Holzinger, Sprecherin des Justizressorts.